وارتفعت إيجارات المكاتب الراقية، أو مكاتب الدرجة الأولى، لمدة عقد تقريبًا، وذلك بفضل الطلب القوي من الشركات الدولية، مثل: البنوك وشركات التأمين وشركات المحاماة، وكذلك الشركات الصينية الحريصة على تواجدها في هونغ كونج.
وأظهر مسح أجرته شركة جونز لانج لاسال Jones Lang LaSalle العام الماضي أن تكاليف إشغال للمكاتب الرئيسية في المنطقة المركزية، كانت عند 313 دولارًا للقدم المربعة في السنة، أي أعلى بنسبة 48٪ من وسط مدينة مانهاتن.
لكن هذا الارتفاع سار في الاتجاه المعاكس، حيث بات هناك المزيد من المساحات المكتبية فارغة. وارتفعت معدلات الأماكن الشاغرة إلى 5٪، وهي الأعلى منذ أعقاب الأزمة المالية العالمية.
وقال نيلسون وونغ Nelson Wong، رئيس الأبحاث في منطقة الصين العظمى في مؤسسة جيه إل إل JLL في هونغ كونغ: «لقد أدى ارتفاع معدلات الأماكن الشاغرة إلى الضغط على الإيجارات». وأضاف: «الملاك باتوا أكثر استعدادًا لتقديم تنازلات، ويستفيد بعض المستأجرين من الانكماش لتجديد عقود الإيجار بمستويات إيجار أكثر ملاءمة».
وقالت فيونا نجان Fiona Ngan، رئيس خدمات المكاتب لهونج كونج في كوليرز إنترناشونال Colliers International، إن بعض المستأجرين يتفاوضون لخفض الإيجارات أو تأجيل المدفوعات، أو يفكرون في الانتقال إلى مناطق بأسعار أقل.
وأضافت إن فيروس كورونا المستجد قد غيّر أولويات بعض الشركات، وزاد من قيمة روابط النقل الجيدة، والقدرة القوية على إدارة العقارات. وقالت نجان إن العمل عن بُعد يمكن أن يقلل من متطلبات بعض الشركات للمساحة بنسبة تصل إلى 20٪.
وستعتمد وتيرة أي انتعاش جزئيًا على مدى سرعة إعادة فتح اقتصاد المدينة وحدودها، نظرًا لأن هذه القيود قد أوقفت النشاط التجاري، وأخّرت قرارات الشركات.
وقال توم جافني، المدير الإداري الإقليمي لمنطقة الخليج الكبرى وهونج كونج في سي بي آر إي CBRE، إن الإيجارات ومستويات الوظائف الشاغرة ستبقى تحت ضغط على المدى القريب.
وقال مشيرًا إلى المستأجرين من الشركات: «ستستمر الأشهر الستة إلى الـ12 شهرًا المقبلة في إغلاق من الكثير من الشركات لمكاتبها». وأضاف: «الحقيقة هي أن الناس سوف يتخلون عن المساحة لأنهم يتركون بعض الأقسام، ويقللون من تواجدهم بالمكاتب».
ويسبب الانكماش صداعًا لأصحاب العقارات مثل: هونج كونج لاند هولدنجز Hongkong Land Holdings، وسواير بروبرتيز Swire Properties، وهانج لانج بروبيرتيز Hang Lung Properties، التي يتم تداول أسهمها بالفعل بخصومات كبيرة على صافي قيمة الأصول.
ويتوقع محللو بنك جي بي مورجان JPMorgan أن ينخفض العائد على السهم لهؤلاء الملاك وللملاك الآخرين المدرجين في القائمة.
والسؤال الرئيسي هو عن كم الدعم الذي سيأتي من الشركات الصينية في البر الرئيسي، والذي كان بمثابة محرك السوق الرئيسي في السنوات الأخيرة.
وقال ريكي لاو Ricky Lau، رئيس مكتب تأجير سافيلز في هونج كونج، إن الطلب على المساحات المكتبية من غير المحتمل أن ينهار على المدى الطويل، وأن التمويل الصيني لا يزال نقطة مضيئة.
وأضاف لاو: «مع تصاعد التوترات بين الولايات المتحدة والصين، فإن المزيد والمزيد من الشركات الصينية المدرجة في الولايات المتحدة وشركات التكنولوجيا الناشئة غير المدرجة سوف تفكر في الإدراج في هونج كونج، مما يساعد في الحفاظ على الطلب على الخدمات المالية، وبالتالي مساحة المكاتب الرئيسية في هونغ كونج».
وأضافت مجموعة علي بابا القابضة المحدودة، عملاق التجارة الإلكترونية، في وقت سابق من هذا العام أرضية في مبنى مكتب تايمز سكوير في خليج كوزواي، مما عزز مساحة الأرضية بحوالي ربع إلى 85000 قدم مربعة. وقال سماسرة إن العديد من البنوك والوسطاء الصينيين، بما في ذلك مجموعة تشاينا مينشينج بانكينج China Minsheng Banking Corp، قاموا بتوسيع مكاتبهم.
أما البعض الآخر فكان أكثر حذرًا. وقالت نجان في كوليرز إنه في حين أن شركات التكنولوجيا الصينية والشركات الصينية الأخرى أكثر مرونة في حالة الانكماش العالمي، تميل هذه المجموعات إلى التوسع بشكل متواضع وتدريجي.
وقال كوسون ليونج Cusson Leung، رئيس قسم أبحاث الملكية العقارية في آسيا بجي بي مورغان: «نحن لا نتوقع أي انتعاش على المدى القريب من الطلب على المكاتب، في ظل انكماش أوسع للأعمال ونقص الطلب الجديد من الشركات الصينية».
12 - 20 %
نسبة الانخفاض المتوقعة في إيجارات المكاتب التجارية بهونج كونج هذا العام
