بعد وقف برادا ولوي فيتون لعقودهما
انخفضت الإيجارات في راسل ستريت، أغلى شارع للتسوق في هونج كونج والعالم، بنسبة 15٪ في النصف الثاني من عام 2019، عما كانت عليه في الآونة الأخيرة، وقامت مجموعة من متاجر التجزئة العالمية، بما فيها برادا Prada، ومويت هنسي لوي فيتون LVMH، بإنهاء عقود إيجارهما في محلات ذلك الشارع، حيث عطلت الاضطرابات الاجتماعية قطاع تجارة التجزئة، وأبعدت الكثير من الزوار الوافدين من الصين، مما تسبب في خفض الطلب على السلع الفاخرة ودفع هونج كونج إلى الركود.
وقام ملاك المتاجر في هونج كونج، ممن اعتادوا فرض رسوم على أعلى قيمة للدولار في إيجارات المحلات التجارية الرائدة - فجأة- بتخفيض إيجاراتهم داخل مناطق البيع الساخنة، حيث انخفضت الإيجارات الرئيسية لمتاجر البيع بالتجزئة بشكل ملحوظ في أواخر عام 2019.
ومع عدم احتمال انتهاء الاضطرابات السياسية في المدينة - شبه المستقلة عن الصين- قريبًا، تتوقع شركات العقارات أن تستمر الإيجارات في الانخفاض داخل أكثر المناطق جاذبية.
وفي الفترة الأخيرة، وبالتحديد في الربع الثاني من عام 2019، قال السماسرة في مؤسسة كوشمان أند واكيفيلد العقارية Cushman & Wakefield إن شارع راسل ستريت، في منطقة التسوق الرئيسية في كوزواي باي، أصبح أغلى شارع للتسوق في العالم.
ووجدت كوشمان أند واكيفيلد في دراسة استقصائية شملت 448 موقعًا في 68 سوقًا أن المستأجرين دفعوا سنويًا 2745 دولارًا للقدم المربعة الواحدة في المتوسط، وذلك لتأمين مساحة ضمن متاجر البيع بالتجزئة هناك، متغلبين بذلك على إيجارات أغلى شوارع التسوق في العالم، بما فيها الجزء العلوي من شارع فيفث أفينيو في نيويورك، وشارع نيو بوند في لندن، للسنة الثانية على التوالي.
ومع ذلك، قال كيفن لام Kevin Lam، رئيس خدمات التجزئة في كوشمان أند واكيفيلد، إن إيجارات راسل ستريت انخفضت بنسبة 15٪ في النصف الثاني من عام 2019، إلى 2338 دولارًا للقدم المربعة فقط. بل ويتوقع انخفاضًا إضافيًا بنسبة 10٪ إلى 15٪ في إيجارات الشارع في النصف الأول من عام 2020.
وقال لام: «هذا وقت عصيب بالنسبة لمستأجري متاجر التجزئة للحفاظ على رواج تجارتهم بما يواكب أسعار عقود الإيجار الموقعة خلال أوقات الذروة السوقية».
وأضاف: إن العديد من متاجر التجزئة تقوم الآن بتقليص المساحات، أو نقل المتاجر إلى مواقع أفضل، في حين أن المستأجرين الجدد يركزون أكثر على الإيجارات الرخيصة.
وقال السماسرة، إن شركتي برادا إس بي إيه Prada SpA ولا بيرلا La Perla الإيطاليتين تخططان للخروج من شارع راسل ستريت هذا العام، حيث تشغل الشركتان متاجر تمتد مساحتها إلى 15000 و8000 قدم مربعة على التوالي. ولا يتوقع السماسرة أن تقوم برادا تحديدا بتجديد عقد إيجارها، الذي ينتهي في أغسطس.
بالإضافة إلى ذلك، يقول السماسرة، إن العلامة التجارية الفاخرة لوي فيتون، التي تسيطر عليها شركة مويت هنسي لوي فيتون، ستغلق متجرها في تايمز سكوير مول هي الأخرى، بعد أن رفض المالك وورف ريل ستيت إنفستمنت Wharf Real Estate Investment Co. تخفيض الإيجار.
وفي نفس الإطار، قالت مجموعة مجوهرات شو تاي فوك Chow Tai Fook ذات الوزن الثقيل سوقيا مؤخرا، إنها تخطط هي الأخرى لإغلاق ما يصل إلى 15 متجرا في المناطق السياحية الرئيسية في هونج كونج، بما في ذلك: كوزواي باي Causeway Bay، ومونج كوك Mong Kok، وتسيم تشا تسوي Tsim Sha TsuiK، وذلك في السنة المالية التي تبدأ في أبريل المقبل. وقالت الشركة، إنها تتوقع أن تدفع 30٪ إلى 50٪ أقل من عقود الإيجار في هونج كونج، التي تم تجديدها في النصف الثاني من السنة المالية الحالية.
وفي نوفمبر الماضي، تراجعت زيارات السياح الصينيين بنسبة قياسية بلغت 58٪ عن العام السابق، مما ساهم في انخفاض مبيعات قطاع التجزئة بنسبة 23.6٪. وكان السياح الوافدون من الصين يمثلون 78٪ من زوار هونج كونج العام الماضي، حيث يتدفق الكثير منهم على المدينة لشراء الملابس وحقائب اليد والمجوهرات ومستحضرات التجميل، ويشكلون غالبية مبيعات هذه المنتجات.
وتباطأ الانخفاض على أساس سنوي في عدد السياح الوافدين من الصين بشكل طفيف في ديسمبر الماضي إلى 53٪، وهذا الرقم لا يزال يشكل انخفاضا حادا.
لكن البعض يقول، إن متاجر التجزئة الفاخرة في هونج كونج تواجه تحديات تتجاوز الاضطرابات الحالية. ويوضح باري تشان Barrie Chan، نائب المدير الأول لمتاجر تجزئة سافيلز Savills، أن التخفيضات الضريبية في الصين جعلت الأسعار هناك أكثر انسجاما مع تلك الموجودة في هونج كونج، في حين أن ضعف اليوان الصيني أثر على القدرة الشرائية للمشترين الصينيين.
وقال كوسون ليونج Cusson Leung، رئيس قسم الأبحاث العقارية في شركة جي بي مورغان JPMorgan، إن التراجع الكبير في تجارة التجزئة يعد «هيكليا»، وذلك بالنظر إلى تضييق الفرق في الأسعار مع بقية الصين، وزيادة المنافسة بين المتاجر التقليدية والإلكترونية.
وهونج كونج ليست السوق الوحيدة التي انخفضت فيها الإيجارات مؤخرا بشكل كبير. ففي حي فيفث أفينيو في نيويورك، وهو منطقة تسوق فاخرة أخرى، هبطت الإيجارات بنحو 28٪ من الذروة التي بلغتها في الربع الأول من عام 2017. وكان السبب وراء هذا الانخفاض هو حدوث زيادة بالإيجارات في وقت مبكر، بالإضافة إلى تغيير سلوك المستهلك في تلك المناطق.
ومع ذلك، فقد ظلت الإيجارات على طول شارع بوند توني في لندن، وشارع الشانزليزيه في باريس ثابتة في عام 2019، كما تظهر بيانات كوشمان.
ودفع مستأجرو محلات التجزئة مبالغ أكبر لتأمين مكان في شارع التسوق الرئيسي في هونج كونج مقارنة بأعلى شارع فيفث في نيويورك.
ويشعر السماسرة الآخرون بالتشاؤم الاقتصادي أيضًا، وذلك نتيجة توقعات الأسعار في هونج كونج، على الرغم من أنهم يقولون إن الإيجارات المنخفضة قد تجذب اهتمام المستأجرين الجدد المحتملين، الذين لم يقيموا حتى الآن متاجر في المدينة.
وتتوقع مؤسسة كوليرز إنترناشيونال Colliers International أن تنخفض الإيجارات بنسبة 16٪ هذا العام للمحلات التجارية في الشوارع في مناطق التسوق الرئيسية. وبالمثل، توقع لورانس وان Lawrence Wan، كبير مديري الخدمات الاستشارية والمعاملات للبيع بالتجزئة في سي بي أر إي CBRE في هونج كونج، انخفاضًا بنسبة تتراوح بين 15٪ و20٪ في إيجارات متاجر التجزئة في الشوارع، وتراجعا يصل إلى 10٪ في متاجر التجزئة داخل مراكز التسوق. وقال وان: «نتوقع إغلاق المزيد من المتاجر بعد رأس السنة الصينية، مما يزيد من الضغوط على الإيجارات».
وتقيم مؤسسة لاند لوردز Landlords العقارية الوضع بطريقة مختلفة، كما تقول شركة سواير بروبيرتيز Swire Properties إنها أجرت تخفيضات مؤقتة في كل حالة على حدة «حسب الظروف الفردية الفريدة لكل مستأجر». وأضافت أنها واثقة من آفاق السوق على المدى الطويل. وتملك سواير مركز باسيفيك بلاس Pacific Place التجاري الراقي في أدميرالتي، وهي منطقة في وسط المدينة تعطل بها العمل بشكل متكرر بسبب الاحتجاجات.
وقال مالك آخر لمتاجر التجزئة، وهي شركة هايسان دفلوبمنت Hysan Development، إن تخفيض الإيجار المؤقت كان أحد الحلول الممكنة، إضافة إلى زيادة مميزات العقود لمساعدة المستأجرين.
وقال وان، إن بعض الملاك يعيدون هيكلة عقود الإيجار، عبر تخفيض أسعارها وتسهيل شروطها، مما يساعد المستأجرين على توفير النفقات.
وتشمل الإغراءات الأخرى حملة إعلانية لزيادة عدد الزيارات والمبيعات، وفترات أطول بدون إيجار، وعادة ما يتم تقديمها في بداية عقد الإيجار كحافز. وفي بعض الحالات، يقوم الملاك بشراء السلع من المستأجرين، والتي يقدمونها بعد ذلك كهدايا للمستهلكين في الحملات الترويجية، وفقًا للوسطاء.
وقام ملاك المتاجر في هونج كونج، ممن اعتادوا فرض رسوم على أعلى قيمة للدولار في إيجارات المحلات التجارية الرائدة - فجأة- بتخفيض إيجاراتهم داخل مناطق البيع الساخنة، حيث انخفضت الإيجارات الرئيسية لمتاجر البيع بالتجزئة بشكل ملحوظ في أواخر عام 2019.
ومع عدم احتمال انتهاء الاضطرابات السياسية في المدينة - شبه المستقلة عن الصين- قريبًا، تتوقع شركات العقارات أن تستمر الإيجارات في الانخفاض داخل أكثر المناطق جاذبية.
وفي الفترة الأخيرة، وبالتحديد في الربع الثاني من عام 2019، قال السماسرة في مؤسسة كوشمان أند واكيفيلد العقارية Cushman & Wakefield إن شارع راسل ستريت، في منطقة التسوق الرئيسية في كوزواي باي، أصبح أغلى شارع للتسوق في العالم.
ووجدت كوشمان أند واكيفيلد في دراسة استقصائية شملت 448 موقعًا في 68 سوقًا أن المستأجرين دفعوا سنويًا 2745 دولارًا للقدم المربعة الواحدة في المتوسط، وذلك لتأمين مساحة ضمن متاجر البيع بالتجزئة هناك، متغلبين بذلك على إيجارات أغلى شوارع التسوق في العالم، بما فيها الجزء العلوي من شارع فيفث أفينيو في نيويورك، وشارع نيو بوند في لندن، للسنة الثانية على التوالي.
ومع ذلك، قال كيفن لام Kevin Lam، رئيس خدمات التجزئة في كوشمان أند واكيفيلد، إن إيجارات راسل ستريت انخفضت بنسبة 15٪ في النصف الثاني من عام 2019، إلى 2338 دولارًا للقدم المربعة فقط. بل ويتوقع انخفاضًا إضافيًا بنسبة 10٪ إلى 15٪ في إيجارات الشارع في النصف الأول من عام 2020.
وقال لام: «هذا وقت عصيب بالنسبة لمستأجري متاجر التجزئة للحفاظ على رواج تجارتهم بما يواكب أسعار عقود الإيجار الموقعة خلال أوقات الذروة السوقية».
وأضاف: إن العديد من متاجر التجزئة تقوم الآن بتقليص المساحات، أو نقل المتاجر إلى مواقع أفضل، في حين أن المستأجرين الجدد يركزون أكثر على الإيجارات الرخيصة.
وقال السماسرة، إن شركتي برادا إس بي إيه Prada SpA ولا بيرلا La Perla الإيطاليتين تخططان للخروج من شارع راسل ستريت هذا العام، حيث تشغل الشركتان متاجر تمتد مساحتها إلى 15000 و8000 قدم مربعة على التوالي. ولا يتوقع السماسرة أن تقوم برادا تحديدا بتجديد عقد إيجارها، الذي ينتهي في أغسطس.
بالإضافة إلى ذلك، يقول السماسرة، إن العلامة التجارية الفاخرة لوي فيتون، التي تسيطر عليها شركة مويت هنسي لوي فيتون، ستغلق متجرها في تايمز سكوير مول هي الأخرى، بعد أن رفض المالك وورف ريل ستيت إنفستمنت Wharf Real Estate Investment Co. تخفيض الإيجار.
وفي نفس الإطار، قالت مجموعة مجوهرات شو تاي فوك Chow Tai Fook ذات الوزن الثقيل سوقيا مؤخرا، إنها تخطط هي الأخرى لإغلاق ما يصل إلى 15 متجرا في المناطق السياحية الرئيسية في هونج كونج، بما في ذلك: كوزواي باي Causeway Bay، ومونج كوك Mong Kok، وتسيم تشا تسوي Tsim Sha TsuiK، وذلك في السنة المالية التي تبدأ في أبريل المقبل. وقالت الشركة، إنها تتوقع أن تدفع 30٪ إلى 50٪ أقل من عقود الإيجار في هونج كونج، التي تم تجديدها في النصف الثاني من السنة المالية الحالية.
وفي نوفمبر الماضي، تراجعت زيارات السياح الصينيين بنسبة قياسية بلغت 58٪ عن العام السابق، مما ساهم في انخفاض مبيعات قطاع التجزئة بنسبة 23.6٪. وكان السياح الوافدون من الصين يمثلون 78٪ من زوار هونج كونج العام الماضي، حيث يتدفق الكثير منهم على المدينة لشراء الملابس وحقائب اليد والمجوهرات ومستحضرات التجميل، ويشكلون غالبية مبيعات هذه المنتجات.
وتباطأ الانخفاض على أساس سنوي في عدد السياح الوافدين من الصين بشكل طفيف في ديسمبر الماضي إلى 53٪، وهذا الرقم لا يزال يشكل انخفاضا حادا.
لكن البعض يقول، إن متاجر التجزئة الفاخرة في هونج كونج تواجه تحديات تتجاوز الاضطرابات الحالية. ويوضح باري تشان Barrie Chan، نائب المدير الأول لمتاجر تجزئة سافيلز Savills، أن التخفيضات الضريبية في الصين جعلت الأسعار هناك أكثر انسجاما مع تلك الموجودة في هونج كونج، في حين أن ضعف اليوان الصيني أثر على القدرة الشرائية للمشترين الصينيين.
وقال كوسون ليونج Cusson Leung، رئيس قسم الأبحاث العقارية في شركة جي بي مورغان JPMorgan، إن التراجع الكبير في تجارة التجزئة يعد «هيكليا»، وذلك بالنظر إلى تضييق الفرق في الأسعار مع بقية الصين، وزيادة المنافسة بين المتاجر التقليدية والإلكترونية.
وهونج كونج ليست السوق الوحيدة التي انخفضت فيها الإيجارات مؤخرا بشكل كبير. ففي حي فيفث أفينيو في نيويورك، وهو منطقة تسوق فاخرة أخرى، هبطت الإيجارات بنحو 28٪ من الذروة التي بلغتها في الربع الأول من عام 2017. وكان السبب وراء هذا الانخفاض هو حدوث زيادة بالإيجارات في وقت مبكر، بالإضافة إلى تغيير سلوك المستهلك في تلك المناطق.
ومع ذلك، فقد ظلت الإيجارات على طول شارع بوند توني في لندن، وشارع الشانزليزيه في باريس ثابتة في عام 2019، كما تظهر بيانات كوشمان.
ودفع مستأجرو محلات التجزئة مبالغ أكبر لتأمين مكان في شارع التسوق الرئيسي في هونج كونج مقارنة بأعلى شارع فيفث في نيويورك.
ويشعر السماسرة الآخرون بالتشاؤم الاقتصادي أيضًا، وذلك نتيجة توقعات الأسعار في هونج كونج، على الرغم من أنهم يقولون إن الإيجارات المنخفضة قد تجذب اهتمام المستأجرين الجدد المحتملين، الذين لم يقيموا حتى الآن متاجر في المدينة.
وتتوقع مؤسسة كوليرز إنترناشيونال Colliers International أن تنخفض الإيجارات بنسبة 16٪ هذا العام للمحلات التجارية في الشوارع في مناطق التسوق الرئيسية. وبالمثل، توقع لورانس وان Lawrence Wan، كبير مديري الخدمات الاستشارية والمعاملات للبيع بالتجزئة في سي بي أر إي CBRE في هونج كونج، انخفاضًا بنسبة تتراوح بين 15٪ و20٪ في إيجارات متاجر التجزئة في الشوارع، وتراجعا يصل إلى 10٪ في متاجر التجزئة داخل مراكز التسوق. وقال وان: «نتوقع إغلاق المزيد من المتاجر بعد رأس السنة الصينية، مما يزيد من الضغوط على الإيجارات».
وتقيم مؤسسة لاند لوردز Landlords العقارية الوضع بطريقة مختلفة، كما تقول شركة سواير بروبيرتيز Swire Properties إنها أجرت تخفيضات مؤقتة في كل حالة على حدة «حسب الظروف الفردية الفريدة لكل مستأجر». وأضافت أنها واثقة من آفاق السوق على المدى الطويل. وتملك سواير مركز باسيفيك بلاس Pacific Place التجاري الراقي في أدميرالتي، وهي منطقة في وسط المدينة تعطل بها العمل بشكل متكرر بسبب الاحتجاجات.
وقال مالك آخر لمتاجر التجزئة، وهي شركة هايسان دفلوبمنت Hysan Development، إن تخفيض الإيجار المؤقت كان أحد الحلول الممكنة، إضافة إلى زيادة مميزات العقود لمساعدة المستأجرين.
وقال وان، إن بعض الملاك يعيدون هيكلة عقود الإيجار، عبر تخفيض أسعارها وتسهيل شروطها، مما يساعد المستأجرين على توفير النفقات.
وتشمل الإغراءات الأخرى حملة إعلانية لزيادة عدد الزيارات والمبيعات، وفترات أطول بدون إيجار، وعادة ما يتم تقديمها في بداية عقد الإيجار كحافز. وفي بعض الحالات، يقوم الملاك بشراء السلع من المستأجرين، والتي يقدمونها بعد ذلك كهدايا للمستهلكين في الحملات الترويجية، وفقًا للوسطاء.