انتعاش متوقع لقطاع العقار وهيئة الإسكان ترسم معالم مستقبله

أكد محللون اقتصاديون أن سوق العقار سيشهد حالة انتعاش قوية بعد إنشاء هيئة الاسكان والتنمية العقارية التي يتم الآن وضع اللمسات الأخيرة على مشروعها في مجلس الشورى قبل رفعها الى مجلس الوزراء، وكذلك توقع الطلب الهائل على المساكن نتيجة النمو السكاني الكبير والمتنامي مشيرين الى أن قوى الطلب المحلي على الاسكان وليست المضاربة ـ كما كان في السابق ـ وأصبحت هي التي تلعب الدور الرئيس في نمو القطاع العقاري، حيث انه ومن أجل استيفاء الطلب عليه حتى عام 2020م فإن هناك حاجة لبناء 2.62 مليون وحدة سكنية جديدة في مناطق المملكة المختلفة، وبمعدل متوسط يبلغ 163.750 وحدة سنويا، وأن الاستثمارات في بناء المساكن الجديدة من المتوقع ان تصل الى 1.20 تريليون ريال بحلول عام 2020م.التأثر بسوق الأسهم!!ذكر ذلك تقرير حديث صادر عن الدائرة الاقتصادية لمجموعة سامبا المالية واضاف : أنه منذ أواخر السبعينات وصناعة العقار تشتمل على الأراضي غير المخططة أو التي يتم تطويرها سلفا ببناء وحدات سكنية وتجارية عليها، وكان يتم التعامل معها على أنها استثمارات لا تتأثر بتقلبات الدهر، ولم يؤثر انشاء سوق الاسهم السعودي في العام 1985م في الاهتمام بسوق العقار طيلة عقدي الثمانينات والتسعينات، ثم وابتداء من عام 2004م أخذت الاستثمارات في القطاع العقاري بالارتفاع وارتفعت اسعار الأراضي والايجارات خصوصا في مناطق التجمعات الحضرية الكبيرة.العرض والطلبويضيف التقرير أن عملية حيازة وتوزيع الأراضي اجراء يبدأ من القمة حيث تقوم الدولة بتخصيص مساحات واسعة من الأراضي لعدد محدود من المستثمرين الذين يقومون بتطويرها أو بيعها لشركات أخرى متخصصة في التطوير العقاري او بيعها بالجملة، وبدورها تقوم شركات البيع بالجملة بناء على ظروف العرض والطلب باتخاذ قرار. اما الانتظار الى حين ارتفاع الاسعار أو بيعها الى المواطنين، ويفضل البعض تطوير المخططات العقارية المخصصة لهم بتجزئتها الى مشروعات سكنية أصغر. وتحتفظ شركات تطوير الأراضي الكبيرة بمخططات بين 3ـ4 أعوام في المتوسط قبل اعادة بيعها.دور الشركات وأضاف التقرير ان الحكومة تتولى مهمة توزيع الأراضي غير المستصلحة بينما تتولى شركات القطاع الخاص مهمة تطويرها، وغالبية الوحدات السكنية والمباني التجارية في المملكة مملوكة من قبل الافراد والشركات الخاصة ويتم ترتيب معظم الصفقات العقارية عن طريق المكاتب العقارية التي تتقاضى عمولة قدرها 2.5 بالمائة من قيمة الصفقة العقارية من البائع وهناك عدد محدود من عمليات البيع المباشرة أو الايجار تتم مباشرة بين ملاك الأراضي والمواطنين أو المستأجرين لا يتم الاعلان عنها في الصحف المحلية التي هي الوسيلة المفضلة والأكثر شعبية للاعلان عن الصفقات العقارية.أسواق العقاروتتوزع أسواق العقار الحضرية الى ثلاثة مراكز اقليمية من حيث التقسيم الجغرافي : المنطقة الوسطى (الرياض) والمنطقة الشرقية (الدمام والخبر) والمنطقة الغربية (جدة ومكة والمدينة).أما من حيث نوع العقار فيتوزع السوق الى ثلاث مجموعات هي بحسب التقرير.. الاراضي الخام غير المستصلحة (غير المطورة)، والوحدات السكنية وتضم الشقق والفلل والطوابق ضمن الفلل (دوبلكس)، والمنازل التقليدية والمجمعات السكنية، والوحدات التجارية وتشمل المباني المكتبية والمجمعات التجارية والتسويقية والفنادق والمنشآت الصناعية مشتملة على المشروعات.أما من حيث الحجم (بناء على تراخيص البناء) فتشكل مجموعات الوحدات السكنية 91 بالمائة من حجم قطاع العقار في المملكة بينما تشير التقديرات الى أن هذه المجموعة تسيطر على 75 بالمائة من نشاط السوق من حيث القيمة.التوجه لقطاع العقارويؤكد التقرير الصادر عن مجموعة سامبا المصرفية أن القطاع العقاري قد استقطب اهتمامات استثمارية كبيرة خلال الأعوام الماضية حيث تضافرت مجموعة من العوامل في انعاش هذا القطاع بعد أن كان قد شهد نموا متراخيا خلال حقبة التسعينات، وتلك العوامل هي : (السيولة المرتفعة، والميل للحفاظ على رؤوس الأموال في الداخل وفي المنطقة، وأسعار الفائدة المتدنية، والعوائد المرتفعة المتوقعة في قطاع العقار، والتوسع في عملية الاقراض المصرفي) .. منوها الى أنه في الماضي كانت أسعار الأراضي المشتراة من قبل شركات تطوير وتوزيع الأراضي متدنية نسبيا لكن نجد أن أسعار الأراضي المشتراة من قبل شركات التوزيع بالجملة قد ارتفعت مع ارتفاع الطلب على العقار وارتفاع أسعاره، واصبحت شركات التوزيع بالجملة تدفع أسعارها أعلى بمعدل 175 بالمائة على الأراضي غير المطورة مقارنة بأسعار ما قبل عام 2002م.العقار السكني!!ويشير التقرير الى أنه من المستجدات الأخرى في سوق العقار كذلك الاتجاه نحو تطوير مشروعات المجمعات السكنية كبيرة الحجم والتي توفر الفرصة لفئات الدخل المتوسط من المواطنين للاستثمار فيها، وتساند الحكومة وكذلك شركات التطوير العقاري هذا التوجه من خلال انشاء شركات تطرح أسهمها لجمهور صغار المستثمرين تحتسب على أساس تكلفة المشروع التقديرية الكلية، وقد يلقى هذا الاسلوب رواجا كبيرا بالنسبة للمشروعات السكنية التي تتيح أيضا للمستثمر فرصة تملك منزل داخل المشروع، ولكن ونتيجة بعض الممارسات الخاطئة في تلك المشروعات عمدت الدولة الى اصدار تجميد مؤقت على كافة المشروعات من هذا النوع لفترة ثلاثة أشهر عام 2005م، وقد تحول كثير من المستثمرين خلال تلك الفترة الى توظيف أموالهم في سوق الأسهم المحلية، ويتوقع أن تزيد ثقة المستثمرين في قطاع العقار قريبا مع صدور انظمة الهيئة الجديدة - خاصة اذا اكتسبت قوة نظامية وقانونية فاعلة.13 بالمائة من الناتج الاجماليويشير التقرير ايضا الى ان صناعة العقار والقطاعات المرتبطة بها من مقاولات البناء والتشييد والنقل وصناعة المواد الانشائية اسهمت في النمو وبحسب البيانات الحكومية فقد اسهمت النشاطات الخدمية المرتبطة بصناعة العقار والمقاولات باكثر من 13 بالمائة من الناتج الاجمالي الفعلي للبلاد على مدى الاعوام القليلة الماضية وقد نال قطاعا العقار وسوق الاسهم منذ العام 2002م اهتماما كبيرا من جمهور المستثمرين الذين تناوبوا في الانتقال ما بين هذين القطاعين والاصول الاستثمارية التي يمثلانها، كما قلص المستثمرون حجم محافظهم العقارية في اوائل عام 2005م عندما ارتفع سوق الاسهم المحلي بصورة حادة مما اسهم في استقرار اسعار العقار ومن ثم ركوده الذي استمر قرابة العامين ويتوقع ان يشهد قطاع العقار نموا كبيرا هذا العام والاعوام القادمة مع توجه الدولة لدعم هذا القطاع وانشاء الهيئة الخاصة به.واكد تقرير ان صناعة العقار، من الصناعات في السوق السعودي حيث انه من المتوقع ان تفوق تراخيص البناء الصادرة حتى العام 2010م 37 الف رخصة، وبحسب التقديرات فان النشاط الذي يهيمن عليه القطاع الخاص بشكل كبير وفر وظائف لاكثر من 75 الف شخص عام 2006م فيما تجاوز عدد المكاتب العقارية في المنطقة الشرقية وحدها خلال نفس الفترة 18 الف مكتب عقاري واستثماري.نشاط متذبذبوبين التقرير ان صناعتي العقار والمقاولات من النشاطات الاكثر تذبذبا في المملكة مقارنة بغيرها نسبة لارتباط الاقتصاد باسعار النفط الى حد كبير، وعندما يتسارع نمو الاقتصاد تحذو حذوه صناعتا العقار والمقاولات وعندما يتباطأ الاقتصاد يقتفيان اثره كذلك، ولكن بمعدلات اكثر تراجعا من بقية القطاعات الاقتصادية، وقد اتخد نمو القطاعين منحنى اكثر تسارعا مقارنة بنمو الناتج الاجمالي خلال الاعوام العديدة الماضية حيث بلغ معدل نموهما مجتمعين 7.5 بالمائة عام 2004م في الوقت الذي سجل فيه الاقتصاد الكلي نموا بلغ 5.2 بالمائة، وسجل الناتج الاجمالي الفعلي نموا بلغ 8 اعشار بالمائة خلال تلك الفترة فيما سجل قطاعا العقار والمقاولات نموا فعليا بمعدل 3.1 بالمائة، وهو ما يفسر القابلية على التذبذب في النمو وهو طبيعة نشاطي العقار والمقاولات اللذين تحركهما آليات العرض والطلب بصورة رئيسية.المساكن ومستويات الدخلوشدد التقرير على ان مستوى الدخل الانفاقي من العوامل المهمة التي تحدد حجم الطلب على المساكن، فكلما ارتفع الدخل ارتفع الطلب وزادت القابلية لامتلاك الوحدات السكنية الكبيرة، ووفقا لبيانات وزارة الاقتصاد والتخطيط فقد وصل متوسط دخل المواطن السعودي في عام 2000م الى 7.043 ريالا شهريا وارتفع المتوسط في عام 2006 الماضي الى 10.360 ريالا، ولذلك فان معظم الطلب على المساكن الدائمة سينحصر في فئة متوسطي الدخل، وبالتأكيد لن يذهب كل ذلك الدخل لشراء او ايجار المسكن فقط، حيث من المتوقع ان يذهب ما بين 40 و 50 بالمائة من الدخل الشهري الى تأمين الحاجة الى المأوى، ونظرا لغياب امكانية الشراء بالرهن العقاري فان امكانية السعوديين على شراء المنازل لا تزال محدودة، ويقدر عدد السعوديين الذين يمتلكون المساكن التي يعيشون فيها بحوالي 65 بالمائة من مجموع السكان.معضلة التمويلويقول التقرير انه بالرغم من التمويل يعتبر مشكلة تحد من نمو القطاع العقاري في المملكة الا انها ليست بحدة الاوضاع في اسواق الدول النامية الاخرى، بسبب توافر بعض التمويل العقاري الحكومي اضافة الى ارتفاع مستوى الثروة ومداخيل الافراد، ويمثل توافر التمويل منخفض التكلفة عاملا اضافيا يساعد في حفز الطلب على العقار، فقد وفر صندوق التنمية العقاري الحكومي منذ تأسيسه عام 1974م وحتى عام 2003م اكثر من 132.3 مليار ريال من القروض المعفاة من الفوائد لبناء اكثر من 560 الف وحدة سكنية في البلاد، لكن الطلب على قروض الصندوق العقاري زاد بشكل كبير جدا ابتداء من 2000 الامر الذي اربك عملية التمويل بعض الشيء خاصة في ظل تخلف الكثير ممن اقترضوا من الصندوق عن السداد، وادى ذلك ايضا الى مضي عدة سنوات منذ تقديم الطلب وحتى الحصول على القروض..وبلغت نسبة المساكن التي تم تمويلها من الصندوق العقاري حوالي 8 بالمائة من اجمالي المساكن التي تم بناؤها كما ان حوالي 86 بالمائة من المنازل المشتراة تم الدفع لها نقدا بينما تم تمويل الـ6 بالمائة المتبقية من البنوك وشركات التمويل، وتلقى صندوق التنمية العقاري في اغسطس من عام 2005م تمويلا اضافيا لدعم رأسماله بلغ 9 مليارات ريال من اصل التوسع في نشاطاته التمويلية، بالاضافة الى الحصة التي حصل عليها من فائض الميزانية، الا انه بالرغم من ذلك فان قدرة الصندوق على استيفاء الطلب المتنامي على التمويل لا تزال محدودة، وتذهب 30 بالمائة من موارد الصندوق لاقراض منطقة الرياض يليها المنطقة الشرقية بنسبة 25 بالمائة ثم منطقة مكة المكرمة لـ22 بالمائة من اجمالي التمويل.