«ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 4.91 % في 16 دولة حول العالم، حسب البيانات التي جمعها بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس العام الماضي، وهي أكبر زيادة منذ عام 2006»
«في 18 اقتصادا متقدما، نما الإقراض العقاري من حوالي ثلث إجمالي الإقراض المصرفي في عام 1960 إلى ما يقرب من 60 %»شهد عام الوباء أكبر زيادة في أسعار المنازل حول العالم منذ طفرة الإسكان التي ظهرت بالولايات في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. وليس هناك أي إشارة على احتمالية اقتراب نهاية هذا الارتفاع الكبير في الأسعار.
وارتفعت أسعار المنازل بنسبة 4.91٪ في 16 دولة حول العالم، حسب البيانات التي جمعها بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس العام الماضي، وهي أكبر زيادة منذ عام 2006. وقد يمثل هذا الارتفاع خطوة كبيرة وفقًا لمعايير العام العادي، لكنه كان بمثابة مفاجأة مدوّية في سياق الانكماش الاقتصادي الذي عاني منه العالم بنسبة 3.3٪.
ولا يظهر الاتجاه العام للارتفاع في أسعار المنازل سوى القليل من علامات التراجع. فعلى سبيل المثال، وفي سوق الإسكان بالولايات المتحدة هناك ملايين المنازل التي تفتقر إلى طلب المشترين، كما ارتفعت الأسعار في أماكن متنوعة مثل منطقة اليورو وكوريا الجنوبية وأستراليا ونيوزيلندا وكندا.
وتعكس الأسعار المرتفعة الاختلاف الكبير بين الانتعاش الذي أعقب الأزمة المالية لعام 2008 والطفرة الوليدة التي جاءت بعد وباء كوفيد-19، حيث ظهرت الأزمة المالية بسبب القطاع المصرفي الهش وضعف رأس المال، وكانت الاستجابة الواضحة بعد الأزمة تتمثل في الإقراض بشكل أكثر تحفظًا. ولكن في بداية العام الماضي، كانت البنوك أقل تشددًا من اللازم بكثير، كما حظيت الشعوب بدعم أكبر من الحكومات، وظهرت قدرة أكبر على تمرير تخفيضات أسعار الفائدة إلى المقترضين.
في الوقت نفسه، أصبحت البنوك أكثر انكشافًا لأسواق الإسكان عما كانت عليه من قبل. وفي 18 اقتصادًا متقدمًا، نما الإقراض العقاري من حوالي ثلث إجمالي الإقراض المصرفي في عام 1960 إلى ما يقرب من 60٪. وهذا يوضح أن الأزمة المالية لم تكن سوى مطب قصير في هذا الاتجاه العلماني.
وتُظهر تجربة البلدان التي لم تشهد أزمة مصرفية كبيرة في عام 2008 ما يمكن أن يحدث على نطاق أوسع بكثير الآن، حيث كانت معظم البلدان التي شهدت زيادة كبيرة في الديون الأسرية خلال العقد الماضي – مثل: الصين وكوريا الجنوبية وتايلاند وكندا والسويد – من الدول التي لم تعانِ بنوكها في عام 2008. وبدلًا من الزيادة القصيرة لمرة واحدة في الرافعة المالية لنوع الاقتراض الذي يتوقعه العديد من المحللين في أعقاب الوباء اليوم، ارتفع اقتراض الأسر بشكل مستمر خلال العقد التالي بأكمله.
وحاولت العديد من هذه البلدان إبطاء الزيادات السريعة في أسعار المساكن، حيث سنّت الحكومة الكورية العشرات من التعديلات الفردية على لوائح الضرائب والإقراض، كما أعلنت أحدث ميزانية فيدرالية كندية عن فرض ضريبة على الممتلكات الشاغرة وغير المستغلة بالكامل المملوكة للأجانب، بعد فرضها الرسوم الحالية في فانكوفر وتورنتو. ولكن رغم ذلك فحتى الآن، لم يكن هناك سوى القليل من الإجراءات التي كان لها تأثير كبير بما يكفي لوقف الارتفاع في الأسعار.
وفي وقت سابق من هذا العام، قارن محافظ البنك المركزي السويدي ستيفان إنجفيس الأسر التي تعاني من الديون بالأشخاص الذين يجلسون على فوهة بركان. وهذا التشبيه حقيقي جدًا، بالنظر إلى مدى تأثر قوة الاقتصادات بزيادة الرافعة المالية بين الأسر على وجه الخصوص. ونشر خبراء الاقتصاد عاطف ميان وأمير صوفي وإميل فيرنر بحثًا يوضح أن الديون الأسرية المتزايدة تميل إلى إبطاء النمو الاقتصادي.
ولكن هذا لا يعني أنه لا يوجد شيء يمكن القيام به، حيث يوجد عدد قليل من النجاحات التي يجب ملاحظتها في السيطرة على طفرات أسعار المساكن ومنعها، وتلك الملاحظات تحتاج إلى فحص أعمق بكثير من صانعي السياسات في بقية أنحاء العالم.
وتعتبر حالة اليابان هي الأكثر وضوحًا في هذا الصدد، حيث يعود الفضل في عدم وجود قيود حسب تقسيم المناطق وضوابط الإيجار في البلاد بشكل منتظم إلى أسعار المنازل الثابتة في البلاد، لا سيما في طوكيو، التي لا تزال تشهد زيادة في إجمالي عدد السكان.
ومع ذلك، فإن إجراء مقارنات دولية عادلة أمر صعب، لأن أسعار الفائدة كانت أقل بكثير من أجزاء أخرى من العالم، واستمرت لفترة أطول بكثير، وكان النمو الاقتصادي العام في تلك الدول ضعيفًا للغاية.
ووفقًا لدراسة نُشرت في مجلة جورنال أوف هاوسينج إيكونوميكس Journal of Housing Economics في عام 2018، يبدو أن جهود سنغافورة الهائلة لتخفيض أسعار المنازل بين عامي 2009 و2013 قد ساعدت أيضًا في وقف الارتفاع المطرد لأسعار المنازل في البلاد.
وتضمنت الإجراءات فرض ضرائب أعلى على شراء المنازل ثم إصلاحها بغرض بيعها مرة أخرى بسعر أعلى أو ما يسمى بـ(تقليب المنازل)، إضافة إلى فرض متطلبات أعلى للودائع للمشترين للمرة الثانية، وإعطاء مدد أطول للقرض السكني، ووضع حد أقصى لمبلغ دخل المقترض الذي يمكن إنفاقه على سداد قروض المنزل.
لكن رغم ذلك، تعد سنغافورة أيضًا مثالًا على مدى صعوبة الدفاع عن استمرار مثل هذا التقدم، حيث قفزت الأسعار إلى مستوى قياسي جديد في الربع الأول من العام. ويعتبر سوق سنغافورة فريدًا من نوعه من نواحٍ أخرى أيضًا، فقد تم تطوير حصة الأسد من المساكن للسنغافوريين لشرائها بشكل علني، وتُعد معدلات ملكية المنازل هناك من بين أعلى المعدلات في العالم.
وهناك مجالات أخرى يجب النظر إليها، ومنها معدلات الضرائب المباشرة على قيمة المنازل، أو الأرض التي تحتها، أو كليهما، وتجذب تلك الضرائب انتباه المحللين الاقتصاديين، لكن صناع السياسة العامة في معظم أنحاء العالم لم يلتفتوا لها بعد. وحتى بدون مثل هذه الخطوات الجذرية، فإن ضخ بعض المميزات الإيجابية الأخرى التي تركز على الإسكان في الأنظمة الضريبية حول العالم سيكون بداية جيدة.
ويمكن القول إن التعامل مع أصل عقاري لا يمثل اهتمامًا رئيسيًا لأمن الطبقة الوسطى والمصدر الرئيسي لثروة الأسرة وحسب، ولكنه يشكل أيضًا خطرًا كبيرًا على الاستقرار المالي، وهو مهمة لا يُحسد عليها صانعو السياسات.
ختامًا، ومع اتجاه أجزاء كثيرة من العالم بالفعل إلى قمة ارتفاع أسعار المنازل الجديدة، فقد يمثل هذا مشكلة عليهم أخذها في عين الاعتبار بشكل عاجل، إذا أرادوا تجنب أخطاء الماضي.
