خلصت حلقات ملف «» الذي ناقش «شقق التمليك»، إلى أن هذا النوع من البناء نما بنسبة 77% خلال عشر سنوات، دون تطبيق أبسط الأنظمة التي تكفل لملاك هذه الوحدات التمتع بكامل حقوقهم؛ نتيجة غياب جمعية الملاك الصادرة لها لائحة تنظيمية قبل 12 عاما من مجلس الوزراء، والتي أثرت وستؤثر في حال عدم تطبيقها على شقق التمليك.
وطالب مختصون وخبراء تحدثوا عن ملف «»، بتفعيل الجمعية لحفظ حقوق الملاك، ولحل الاشكاليات التي تنجم عن مشاكل الصيانة والخدمات وغيرها من الاشكاليات التي قد تصل خلافاتها إلى القضاء.
«اليوم» ناقشت الملف من جميع جوانبه (إيجابياته وسلبياته)، استضافت المختصين وحاورت المهتمين والمطلعين عن قرب في كل ما يتعلق بخفايا وأنظمة ومشاكل هذا النوع من البناء؛ لتخرج للقارئ بمادة صحفية تضع الراغبين في الشراء على دراية تامة بكل ما يلزم، قبل الاقدام على هذه الخطوة.
ولم تغفل «اليوم» في ملفها، أخذ رأي الجمهور على مواقع التواصل الاجتماعي، حيث طرحت الملف على «تويتر» من خلال هاشتاق «رأيك في شقق التمليك» ليفصح الكثير من المواطنين والمقيمين عن مشاكلهم في هذا الموضوع، إذ تجاوزت مشاهدات الهاشتاق أكثر من مليونين ونصف المليون مشاهدة إضافة إلى مشاركة أكثر من ألفي مغرد في الهاشتاق، طرحوا تجاربهم ومشاكلهم إضافة إلى اقتراحاتهم.
في البداية، اعتبر رئيس لجنة التثمين العقاري بغرفة جدة المهندس عبدالله الاحمري، أن الملف الذي تناولته «اليوم» كشف الكثير من السلبيات التي يعيشها القطاع العقاري، لا سيما في مجال الوحدات السكنية «شقق التمليك» والتي بدأت ثقافتها بالانتشار منذ عشر سنوات.
الحل الأنسب
ولفت الأحمري إلى تناول الملف أحدى أهم القضايا التي تهم المواطن السعودي، في ظل الأزمة السكنية التي تعاني منها المملكة، والتي أصبحت قضية رأي عام، بعد أن أصبح أكثر من 65% من المواطنين لا يملكون السكن، مشيرا إلى أن التحول إلى شراء شقق التمليك أصبح الحل الأنسب لكل شاب يرغب في الاستقلال في حياته أو حتى من أجبرته ظروف العمل إلى الانتقال إلى المناطق الرئيسية في المملكة، مؤكدا على أن تطبيق هذا القرار سيحد بشكل كامل من جميع المشاكل التي تقع بين السكان في المبنى الواحد، وبالتالي المساهمة في إحداث توازن على العرض والطلب تنعكس على الأسعار بشكل مباشر. وأضاف: إن شقق التمليك تعد خيارا استثماريا يضاف إلى خيارات التملك للعائلات الصغيرة، ذلك أن الطلب الحالي ينطوي على خيارات استثمارية من قبل رجال الأعمال؛ نظرا لجدوى إعادة تأجير الوحدات السكنية التي يتم شراؤها بغرض الاستثمار.
وألمح الأحمري إلى المعلومات الغنية التي أوردها الملف، والتي تتحدث عن أن قطاع شقق التمليك يسوده حالة من التذبذب وعدم استقرار في الطلب؛ نتيجة تردد المواطنين في شراء الشقق في ظل الوعود التي تصدرها وزارة الإسكان ببناء 500 ألف وحدة سكنية، مع التأكيد على أن الخطط والبرامج التي تم اعتماد تنفيذها لن تلبي كافة أنواع الطلب، حيث تشير التقارير المتخصصة لحاجة السوق إلى أكثر من 1.1 مليون وحدة سكنية، لكن مبادرة خادم الحرمين الشريفين «أرض وقرض» ستساهم في إعادة الأسعار إلى مسارها الطبيعي، ورفع جودة المنتجات العقارية، وعرضها بأسعار مناسبة تتناسب وظروف كافة مصادر الطلب.
وتابع: «رغم حالة التأجيل المسجلة في الاستثمار في الشقق السكنية، إلا أنه يحتمل ارتفاع أسعار الشقق بنسبة قد تصل إلى 10%، فيما تسود السوق مخاوف من ارتفاع أسعار شقق التمليك بشكل غير مبرر وانخفاض جودتها، في ظل عدم وجود برامج وآليات واضحة ومحددة في تنفيذ مشروعات وزارة الإسكان، والطلب المتزايد على الوحدات السكنية، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الايدي العاملة خلال عام 2013، والارتفاع المتواصل الذي تسجله أسعار مواد البناء».
تفعيل الأنظمة
ويرى الأحمري أن تطبيق نظام الرهن والتمويل العقاري ودعم المطورين العقاريين، وإنشاء المزيد من المصارف المتخصصة بالقطاع العقاري والإسكان، ستساهم في ضخ المزيد من الشقق السكنية بأسعار مناسبة وبجودة مرتفعة، وستمهد الطريق أيضا نحو المزيد من الشراكة بين القطاعين العام والخاص لإيجاد التوازن، بالإضافة إلى عدم وجود إطار عمل موحد ومعياري للشقق يضمن جودة المنتجات وتفادي عمليات الغش التجاري أثناء البناء؛ نظرا لعدم وجود اتحاد ملاك أو جهات متخصصة تقوم بحماية وحفظ حقوق الملاك، وضبط الاسعار المرتفعة. في حين بات من غير المجدي قيام وزارة الاسكان بدور رقابي أو إشرافي على تنفيذ مشروعات شقق التمليك، وبنفس الوقت استكمال تنفيذ مشروع «أرض وقرض»، وسيبقى خيار تأسيس اتحاد الملاك خيارا أكثر جدوى وتأثيرا على سوق شقق التمليك بشكل خاص والسوق العقاري بشكل عام.
وأكد الاحمري أن الحاجة إلى وجود اتحاد للملاك تأتي تبعا لأهمية ذلك في ظل الاقبال المتزايد من قبل المواطنين على تملك الشقق السكنية، بالإضافة إلى قدرة اتحاد الملاك - في حال تفعيله - على اعتماد العديد من الأنظمة والاشتراطات التي من شأنها حماية الوحدات السكنية والعمل على صيانتها بالطريقة المناسبة، وبما يضمن الحفاظ على قيمها السوقية والحد من حالة التردي في أوضاعها ومنحها عمرا افتراضيا أطول مقابل رسوم وعمولات رمزية، في حين سيكون لتفعيل اتحاد الملاك تأثير كبير في الحد من الخلافات بين الملاك، والتقليل من الاتجاه نحو القضاء للفصل في النزاعات الناشئة.
وقال الأحمري: إنه في ظل التحديات التي يواجهها المواطن السعودي؛ للحصول على السكن الملائم، بات من الضروري قيام الجهات الرسمية وذات العلاقة بفرض نظام اتحاد الملاك على جميع الوحدات السكنية، واعتباره إجباريا وليس اختياريا، تأكيدا منها على إنجاح التجربة وتعميمها على كافة المدن والأحياء.
بالإضافة إلى متابعة تطبيقها كونها تشكل مخرجا ذا أبعاد اجتماعية واقتصادية، غاية في الأهمية، في المقابل تضطلع جمعيات الملاك بأدوار مشابهة لاتحاد الملاك في حال تم تفعيل عملها في الابراج السكنية الأمر الذي سيعمل على منح الملاك المزيد من الأمان والاستقرار حول جودة العقار ونظافته، وسيكون لاعتماد المزيد من التشريعات والانظمة المنظمة لاتحاد الملاك والجمعيات دور كبير في تقليص مشاكل تملك الشقق في الوحدات السكنية على مستوى المملكة.
وختم الأحمري حديثه بضرورة وجود متابعة ومراقبة لسوق شقق التمليك لدى المملكة؛ نظرا لتزايد المخاوف من تسجيل ممارسات سلبية، من خلال وضع المزيد من الشروط التعجيزية على المواطنين لشراء الوحدات السكنية.
حلول طويلة الأمد
كما يرى عضو اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية عبدالعزيز العزب، أن طرح «اليوم» لهذا الملف، يعتبر واجبا وطنيا قبل أن يكون عملا صحفيا يوميا، فالإعلام لا بد أن يؤدي رسالته بكل أمانة من خلال نقل الواقع، وما يعيشه المواطن من جميع النواحي، ولعل ملف «شقق التمليك» اختصر الكثير من الجهد والوقت على المسؤولين عن قطاع الإسكان في المملكة، في إيضاح كثير من سلبيات شقق التمليك وما يواجهه المواطن عندما يتملك الوحدة السكنية، من خلال شرح ماهية الانظمة الواجب توفرها لإنجاح أحد حلول الاسكان، وقال العزب: أجزم أن كثيرا من المواطنين والراغبين في شراء شقق سكنية أعادوا النظر في الفكرة ودرسوا الموضوع من جميع جوانبه بعد نشر الملف، فما طرح كشف خفايا ومشاكل كثيرة يجب أن يتم حلها من قبل جهات الاختصاص، حيث يتعين على الجهات ذات الاختصاص البحث عن حلول طويلة الامد للتحديات التي يواجهها القطاع العقاري لدى المملكة، فمن الملاحظ أن تنوع واتساع التحديات والضغوط سيجعل كافة الحلول المقترحة صعبة التحقيق؛ نظرا لتراكم الضغوط دون إيجاد الحلول المناسبة لها أولا بأول.
بالإضافة إلى تعدد الخطط والمشاريع الاستثمارية والتنموية دون إيجاد إطار واضح ومحدد لأهداف تلك المشاريع والفئات المستهدفة.
وبين العزب أن تجانس مصادر الطلب على المنتجات العقارية لدى المملكة، يأتي من قبل المواطنين بالدرجة الأولى، وعدم فتح السوق للتملك على المستوى العالمي مؤشر إيجابي يمكن من خلاله إيجاد الحلول المناسبة، على عكس الاسواق المجاورة التي تتنوع لدى أسواقها العقارية مصادر الطلب على المستوى العالمي، وترتفع لديها نسب الاستثمار الاجنبي في القطاع العقاري، ترافقها أنظمة عقارية مرنة، وبالتالي لا بد من إيجاد تصاميم عالمية ومراعاة الاذواق على اختلافها، الامر الذي يحمل معه مخاطر ارتفاع التكاليف ومخاطر تحول أذواق الطلب من فترة إلى أخرى.
وأشار العزب إلى أن السوق العقاري السعودي يحتاج إلى دخول شركات عقارية عالمية متخصصة بالقطاع العقاري تعمل على نقل الخبرات والمعرفة المتراكمة لديها في إطار تقليل تكاليف البناء ورفع مستويات الجودة والكفاءة، ذلك أن القطاع العقاري يحتاج إلى كافة أنواع التطوير خلال الفترة الحالية للتمكن من تلبية الطلب الحقيقي وتلبية النمو الكبير المسجل على الطلب على تملك الشقق السكنية والفلل والبيوت المستقلة.
تراجع المؤشرات
وقال العزب: إنه لا بد من التأكيد أن المبالغة في أسعار الوحدات السكنية في مختلف المدن، وعدم عدالة الاسعار السائدة مع التكاليف الحقيقية سيعمل على تراجع مؤشرات الطلب على تملك الشقق السكنية، وبالتالي قيام الشركات العقارية بالاتجاه نحو التأجير، ويواجه السوق العقاري السعودي حزمة من الاتجاهات والتطورات الايجابية والسلبية تجعل من عملية التخطيط والتوقع أمرا بالغ الصعوبة، فأسعار الشقق السكنية لا تحدد ضمن قوى العرض والطلب لأنها معطلة وخيارات الافراد متنوعة في ظاهرها ومعدومة في واقع الحال.
وألمح العزب إلى أمر هام وهو أنه ليس كل الباحثين عن مسكن تتوافر فيهم شروط الحصول على السكن من وزارة الإسكان، وليس بمقدورهم أيضا الحصول على التمويل المناسب من المصارف، لافتا إلى أن نظام الرهن العقاري لن يحسن من شروط طالبي السكن، ذلك أن للمصارف وقنوات التمويل المتخصصة معايير وضوابط تعمل من خلالها، وبالتالي لا مجال للمخاطرة هنا، وهذا يعني أن نظام الرهن العقاري سيسهل عملية امتلاك المساكن لذوي الدخل المتوسط بشكل خاص، وتقودنا هذه الاتجاهات نحو ضرورة قيام الجهات الرسمية بدعم توجهات المواطنين لتملك الشقق السكنية الجاهزة على غرار كافة دول ومدن العالم من خلال إعطاء المجال للقطاع الخاص للاستثمار في هذا القطاع، مشيرا إلى ما تفعله الدولة على تقديم الدعم والمساندة المالية واللوجستية، الامر الذي سيعمل على تحريك وتنشيط قوى العرض والطلب وسيحدد الخيارات أمام طالبي السكن كل وفق مستوى دخله، وسيوفر المزيد من فرص العمل والمساهمة في بناء طبقة متوسطة تعمل على فرض عوامل الاستقرار على السوق العقاري، على المدى البعيد، لدى المملكة بشكل خاص، ودول المنطقة بشكل عام.
نمو سنوي
كما يرى المستثمر العقاري مرزوق البلوي أن الحاجة إلى وجود المزيد من صناديق الاستثمار العقاري في المملكة حاجة ملحة؛ لمواكبة النمو على النشاط العقاري الذي يتوقع أن يصل إلى 6% على أساس سنوي وبطلب سيتجاوز مليون وحدة سكنية على مدى السنوات الخمس القادمة.
ويقول المتابعون للسوق السعودي: إن للصناديق العقارية دورا هاما في تقليل الفجوة بين العرض والطلب على الوحدات السكنية لدى المملكة، فيما سيساهم قانون الرهن العقاري في تقليص أكبر للفجوة من جانب الطلب، الأمر الذي يتيح للصناديق العقارية التركيز أكثر على التطوير العقاري.
وأوضح البلوي أن أصول صناديق الاستثمار العقاري لدى المملكة قد ارتفعت بنسبة وصلت الى 5% ليصل إجمالي الأصول إلى نحو 108 مليارات ريال في نهاية الربع الأول من العام الحالي.
يذكر أن آليات التفاعل من قبل المستثمرين بين سوقي الأسهم والعقارات لن تؤثر على قيم الأصول لدى الصناديق العقارية؛ نظرا لانخفاض مستوى المخاطر في أعمالها طالما تركزت أعمالها على مشاريع محددة ومن خلال مطورين عقاريين مرخصين، وبالتالي فإن الصناديق توفر منصة استثمارية مجدية لكافة الاطراف من ذوي الخبرة ومن غيرها، مع الأخذ في عين الاعتبار أن مؤشرات الطلب على الوحدات السكنية لدى المدن الرئيسة لدى المملكة تواصل ارتفاعها.
وتوقع البلوي إمكانية تصاعد هذه النسب، في ظل تملك ثلث سكان المملكة فقط للمساكن، وبالتالي فإن قيام القطاع المصرفي بتطوير آلياته على منح المزيد من القروض لتمويل شراء الوحدات السكنية في ظل استمرار نشاط الصناديق العقارية، سيوجد حلولا ملموسة لدى السوق العقاري، ويخفف حدة الأزمات المسجلة حتى اللحظة.
قطاع شقق التمليك يسوده حالة من التذبذب وعدم استقرار في الطلب
