أثار الباحث في الاقتصاد الإسلامي د.عبدالباري مشعل قضية التمويل العقاري بصيغة مباحة شرعًا في المغريات البنكية والعروض التي تقدمها مما تخالف الشريعة أو ترهق العميل، وقال «مشعل»: تعزف البنوك الإسلامية في المنطقة العربية والإسلامية عن صيغة تمويلية للعقار السكني تتسم بالإبداع وردت في السنة النبوية وأثراها فقهاؤنا؛ لعوامل أبرزها ضعف الدافع إلى الابتكار والركون إلى صيغ سبق تجربتها من مؤسسات مماثلة وتحقق ربحًا عاليًا للبنك الإسلامي بالمقارنة بالبنك التقليدي، وتؤول في النهاية إلى تحقيق مصالح البنك بشكل أكبر على حساب مصالح العميل.
وأضاف إن هذه الصيغة التمويلية تمت هيكلتها على مسألة فقهية مشهورة هي البيع مع استثناء المنفعة (أو بيع العين أو الرقبة مع استثناء المنفعة)، وقد وجدت طريقها للتطبيق بكل سلاسة وذكاء في بيئة تواجه تحديات قانونية وتشريعية مختلفة، وذلك من خلال بيت التمويل الأمريكي (La ,Riba)، وهو المؤسسة التمويلية الأشهر في أمريكا، ويعود وجودها إلى عدة عقود سابقة. وقد أتيح لي الاطلاع عن قرب على هذه الصيغة ومستنداتها وآليات تطبيقها، والأساس الشرعي لذلك كله من خلال التواصل المباشر مع فريق العمل، والأخ الدكتور يحيى عبدالرحمن رئيس بيت التمويل الأمريكي لا ربا.
وذكر الباحث طريقة هذا التعامل بقوله: يقوم نموذج بيت التمويل الأمريكي (لا ربا) على أساس: شراء العقار السكني مشاركة مع العميل، ثم يتم بيع حصة البنك في أصل العقار (العين، أو الرقبة دون المنفعة) للعميل بتكلفة الشراء بدون أرباح، لمدة التمويل المخطط لها، ويستثني البنك منفعة الحصة المبيعة لمدة التمويل ذاتها، ثم يقوم البنك بإيجار المنفعة المستثناة للعميل مشتري الرقبة للمدة ذاتها، وذلك بأجرة شهرية يراعى فيها أجرة المثل في السوق، ومن ثم يكون القسط الذي يلتزم العميل بدفعه شهريًا مكونًا من جزئين: الأول يتعلق بتكلفة حصة البنك في الرقبة وهو أصل التمويل، والثاني أجرة المثل للمنفعة المستنثاة.
ومن ناحية الأساس الشرعي يبين د.عبدالباري أن العالم الحنبلي ابن قدامة المقدسي جمع في كتاب الكافي من كتب الحنابلة شروط وأحكام هذه الصيغة فقال: (ومن باع شيئًا، واستثنى منفعته مدة معلومة، كجَمَلٍ اشترط رُكوبَه إلى موضعٍ معين، ودارًا استثنى سكناها شهرًا، وعبدًا استثنى خدمته سنة صح لما روى جابر: أنه «باع النبي -صَلَّى اللَّهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ- جملًا واشترط ظهره إلى المدينة» متفق عليه، ولأنها ثنيا معلومة، فتدخل في خبر أبي هريرة) ا هـ.
هذه إجازة لأصل المسألة والاستدلال لها بحديث جابر، وكذلك بحديث عموم الثنيا (الاستثناء) إذا كانت معلومة كمن باع بستانًا إلا نخلة بعينها، أو قطيعًا إلا شاة بعينها، فقد نهى -صلى الله عليه وسلم- (عن الثنيا إلا أن تعلم). قال الترمذي هذا حديث صحيح.
ثم يستكمل ابن قدامة أحكام الصيغة فيقول أيضًا: (فإن عرض المشتري على البائع عِوَضَها لم يلزمه قبولُه؛ لأن حقَّه تعلق بعينها، فأشبه ما لو استأجرها، وإن أراد البائع إجارتَها تلك المدة، فقال ابن عقيل: يصح في قياس المذهب؛ لأنه استحق نفعها فملك إجارتها كالمستأجر). ا هـ.
وأضاف مشعل: هذا تأصيل لتصرف البنك في المنفعة المستثناة، فيكون البنك مالكًا لهذه المنفعة كما لو استأجرها، وله التصرف فيها بالاستعمال بنفسه أو الاستغلال بالإجارة للغير، أو للعميل مشتري الرقبة. والبنك ليس ملزمًا بالإجارة للعميل، ويمكن تأسيس الإجارة للعميل على الوعد الملزم من طرف واحد البنك أو العميل عملًا بجواز الوعد الملزم من طرف واحد وفقًا لقرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي. ويجدر التنويه هنا إلى أنه لا مانع شرعًا من إجارة المنفعة المستثناة للعميل مشتري الرقبة، ولا تثار هنا مسألة العينة في المنفعة؛ لأن البنك لم يملك المنفعة من العميل مشتري الرقبة، وإنما ملكها من طرف ثالث وهو المالك الأصلي للرقبة والمنفعة. وبالتالي يحدث الربح للبنك من إجارة المنفعة المستثناة، وتمثل الأجرة بالنسبة له العائد على الاستثمار.
وأشار مشعل إلى أحكام التلف بقوله: وعن أحكام تلف العين وأثرها على ضياع المنفعة المستنثاة يقول ابن قدامة: وإن أتلف المشتري العينَ، فعليه قيمة المنفعة، لتفويته حق غيره. وإن تلف بغير تفريط، فكلام أحمد -رَضِيَ اللَّهُ عَنْهُ- يقتضي ذلك بعمومه، ويحتمل ألا يضمن؛ لأن البائع لم يملك المنفعة من جهة المشتري، فلم يلزمْهُ عوضَها له، كما لو تلفت النخلة المبيعة مؤبرة بثمرتها والحائط الذي استثني منه شجرة، ويحمل كلام أحمد على من فرط) ا هـ. هذا النص يوضح أن العميل لا يضمن المنفعة للبنك للمدة المستنثاة في حال تلفت العين بغير تفريط من المشتري، ويرجح هذا القول ما لم يكن تلف العين بسبب تعدٍ أو تفريطٍ من المشتري مالك الرقبة.
ويقرر ابن قدامة أنه يجوز للمشتري التصرف بالرقبة بالبيع للغير فيقول: (وإن باع المشتري العين صح وتكون المنفعة مستثناة) ا هـ. هذا بشرط أن يعلم المشتري ذلك، وبشرط موافقة البنك إذا العين مرهونة للبنك في مقابل المنفعة المستثناة وهو المطبق. ومن الأحكام الختامية لهذا النموذج المتميز ما يتعلق بقيام العميل بالسداد المبكر لأصل التمويل فما هو التصرف الذي يقوم به البنك؟ أمام البنك خياران في هذه الحال: الأول: أن يطالب بقيمة المنفعة المستنثاة لكل المدة المتبقية بعد إعادة حسابها كما لو دفعت مقدمًا أي يجري عليها حسمًا لصالح العميل، الثاني: أن يتنازل البنك عن المنفعة في أي وقت يقوم به العميل بسداد كل المتبقي من أصل التمويل. والثاني هو المطبق في نموذج بيت التمويل الأمريكي (لا ربا)، وبهذا تكتمل أحكام النموذج التمويلي الجوهرية، أما غير ذلك من أحكام فهو من الأحكام العامة التي لا تخص النموذج بذاته.
ويختم عبدالباري التصوّر العام للصيغة التمويلية المقترح تطبيقها في المصارف المحلية بقوله: عند التأمل في نموذج بيع العين (الرقبة) مع اسثثناء المنفعة نجده مقابلًا للنموذج المطبق في المنطقة العربية والإسلامية وهو الإجارة المنتهي بالتمليك، والذي يقوم على مفهوم بيع المنفعة مع استثناء العين أو الرقبة، فكما هو معروف في هذا النموذج المنتشر في التطبيق يتأجل تملك العميل للعين إلى نهاية فترة الإجارة، بينما يكون مالكًا للمنفعة طيلة هذه المدة بموجب عقد الإجارة، ولا تكون العين باسم العميل؛ لأنه ليس مالكًا لها. وعند المقارنة بين النموذجين نجد نموذج بيع العين مع استثناء المنفعة يحدث توازنًا أكبر بين مصلحة البنك ومصلحة العميل، ويحقق مصالح أكبر للعميل من النموذج المنتشر في المنطقة العربية والإسلامية، وهو أكثر مرونة في التعامل مع حالة السداد المبكر، وحسبة الأرباح والعائد على الاستثمار في دفاتر البنك.
وختم رأيه أنه يرشح هذا النموذج للتطبيق في المنطقة العربية للخروج من إشكالية عدم المواءمة مع القوانين خاصة في الدول المغاربية التي تطبق نموذج الإيجار المنتهي بالتمليك بصعوبات بالغة بالنظر إلى القوانين المطبقة.
