بين الدكتور صلاح الشلهوب مدير مركز التميز البحثي في المصرفية الإسلامية في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن أن نسبة تملك المواطنين للمساكن حسب الخطة التنموية السادسة للمملكة بلغ 65%، وكانت هذه النسبة قد انحفضت في الخطة التنموية السابعة لتبلغ 55 في المائة لتعود للارتفاع في الخطة التنموية الثامنة.
وقال الشلهوب في محاضرة عن الرهن العقاري في الشريعة الإسلامية في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن ان الرهن العقاري هو التمويل الذي يقدم للعملاء بغرض الحصول على السيولة لشراء المساكن او العقارات او غير ذلك، وذلك من خلال رهن العقار، كما أن نظام الرهن العقاري قد يستخدم في الاستثمار العقاري أو للحصول على السيولة.
وأكد على أهمية تطبيق الرهن العقاري كونه الطريقة الأفضل لحصول المواطن على أحد أسياسيات الحياة وهي المسكن، ويزيد من أهمية الرهن العقاري أزمة الإسكان في المملكة وارتفاع معدلات النمو السكاني، وانخفاض نسبة التملك بين المواطنين، وزيادة حجم الطلب على المساكن في السوق المحلي، وارتفاع تكلفة بناء الوحدات السكنية إضافة إلى انخفاض قدرة الافراد على تملك مساكن بالطرق التقليدية.
وقال إن حجم الطلب على المساكن في الخطة التنموية في الفترة 1425-1430هـ بلغت 512 الف وحدة سكنية وفي الخطة التنموية بين 1430-1435هـ بلغت 567 الف وحدة سكنية، وفي الخطة التنموية بين 1435-1440هـ يبلغ حجم الطلب على الوحدات السكنية 633 الف وحدة سكنية، بينما تبلغ 710 آلاف وحدة في الخطة التنموية في الفترة 1440-1445هـ.
وأوضح أن ارتفاع تكلفة المسكن ساهم فيه ارتفاع تكلفة الاراضي السكنية والزيادة في أسعار مواد البناء، إضافة إلى الزيادة في أجور العمالة.
وأشار إلى أن الأسعار الحالية في ظل الرواتب لا تمكن الشريحة الأكبر من المواطنين من الحصول على السكن، فامكانية حصول الفرد على تمويل قيمته مليون ريال يتطلب قسطا شهريا بمقدار 6670 ريالا لمدة 25 سنة، مما يعني أن يكون راتبه لا يقل عن 13400 ريال اذا كان القسط 50 في المائة من الدخل، أما اذا كان 35 في المائة من الدخل فيتطلب ان يكون الدخل ما يقارب 20000 ريال.
وحول أدوات التمويل الإسلامي ذكر الشلهوب أن البنوك تقدم تمويلا من خلال أنظمة المرابحة، الايجار المنتهي بالتمليك او مع الوعد بالتمليك، الاستصناع، المشاركة، السلم، إلا أن تجربة البنوك السعودية تقتصر على عقد الشراء من خلال المرابحة أو عقد الايجار مع الوعد بالتملك، موضحا أن مفهوم المرابحة وهي أن يقوم المصرف بشراء العقار من البائع وبيعه لطالب العقار بأقساط شهرية وبنسبة أرباح محددة مع الاحتفبصك العقار كرهن حتى استيفاء المبلغ المتفق عليه. وتنقسم إلى المرابحة البسيطة والمرابحة للآمر بالشراء.
وبين أن الإيجار المنتهي بالتمليك أو الوعد بالتملك، هو عقد يقوم المصرف من خلاله بشراء العقار وتأجيره للمستفيد مع الوعد بالتملك بعد استيفاء القيمة المتفق عليها، ومن مشكلاته عدم التوافق بين واقع العقد والغاية منه، وارتفاع نسبة المخاطرة على المستفيد، كما أنه ليس للمستفيد حق في المسكن حتى وان كان في المراحل الاخيرة للسداد.
وحول الاستصناع ذكر أن من مزايا عقد الاستصناع في تمويل المساكن المساهمة في ايجاد فرص لدخول مستثمرين الى قطاع بناء المساكن واعطاء فرص اكبر للمستفيد لاختيار النموذج الانسب له، اعطاء فرص اكبر للمستفيد للبناء في المنطقة التي يريد.
وأكد على ان عقد المشاركة أحد أفضل العقود المعمول بها في الدول ذات الخبرة الطويلة في مجال التمويل، إلا أنه غير مطبق في المملكة ويتميز بالمرونة في دفع الاقساط، تحمل الطرفين للمخاطرة، ويمكن العميل من الاحتفاظ بجزء من ملكية المسكن، وتحقق المؤسسات المالية من خلاله ارباحا جيدة. وأهم عيوب تطبيقات نظام المشاركة تحمل المستفيد مسؤولية صيانة المسكن، كما أن التأمين المعيار الذي يتم به تحديد الايجار وزيادته. ويتحمل المستفيد المخاطرة. أما عقد السلم فهو يساهم في التوازن بين العرض والطلب، ويمنح المصارف فرصة لتحقيق ارباح من شركات البناء والافراد.
وحول أهم الجهات التي تقدم برامج التمويل العقاري ذكر الشلهوب أن التمويل يتم من خلال وزارة الاسكان، صندوق التنمية العقاري، المؤسسة العامة للتقاعد، القطاع الخاص، المشاركة بين القطاع العام والخاص، برامج تمويل الاسكان للموظفين، المؤسسات الخيرية.
وقال إن نظام الرهن العقاري صدر مؤخرا بعد انتظار طويل وعلى فترات متقطعة وبدأ بصدور نظام التمويل العقاري (27/8/2012)، ثم نظام الايجار التمويلي، نظام مراقبة شركات التمويل، وصدرت اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري في 24/2/2013م، ثم صدرت اللائحة التنفيذية لنظام التأجير التمويلي، اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل.
