الجلسة الأولى ترأسها الشويعر وقدم خلالها العقيل والقويحص ورقتي عمل الجلسة الأولى: الوحدات العقارية رخصت لـ26 مشروعًا و8 مشاريع تحت الدراسةقال عبدالحكيم بن ابراهيم العقيل رئيس لجنة الوحدات العقارية على الخارطة في وزارة التجارة والصناعة أن مهام لجنة بيع الوحدات العقارية على الخارطة تتمثل في تحديد المستندات اللازمة للقيد في سجل المطوّرين العقاريين، ووضع شروط التأهيل الفني والمالي للمطوّرين، والشروط الخاصة بحقوق المشترين وآلية حمايتهم، ووضع شروط ومواصفات حساب الضمان والإشراف عليه، وشروط التشغيل في المنافع المشتركة في المشروع، وتحديد مسئولية الأطراف ذات العلاقة ودورها في صرف الدفعات، بالاضافة الى وضع الشروط الخاصة بالإفصاح عن العقارات المبيعة وسجل توثيقها.
واضاف العقيل خلال ورقة عمل بعنوان (التعريف بلوائح بيع الوحدات العقارية على الخارطة) قدمها ضمن الجلسة الاولى للندوة التي حملت عنوان (نظرة عامة عن قطاع الاسكان)، وأدارها حمد الشويعر رئيس اللجنة الوطنية العقارية بمجلس الغرف السعودية، إن من مهام الأمانة العامة للجنة هي التواصل المباشر مع العملاء، واستقبال الطلبات والتأكد من استيفائها للشروط، ودراسة الطلبات والتواصل مع المتقدمين، وعرض الطلبات على اللجنة والتوصية بشأنها، ومراجعة التقارير الهندسية والمحاسبية للمشاريع المتابعة مع الجهات المعنية.. ترتيب وتوثيق سجل المطورين ،ومتابعة حسابات الضمان، وضبط مخالفات التنظيم، وتنسيق اجتماعات اللجنة ومتابعة تنفيذ قراراتها.
وأكد العقيل أن عدد المشاريع المرخصة لدى اللجنة حتى الآن 26 مشروعًا مرخصًا، منها 12 مشروعًا في جدة، 7 مشاريع في الرياض، 3 مشاريع في مكة المكرمة، 3 مشاريع بالدمام، ومشروع في الطائف.
وعن الوحدات المرخصة، قال: إنه تم الترخيص لحوالي 19508 وحدة، و3009 فلة منها 355 فلة في الرياض، و2563 فلة في جدة، و91 فلة بمدينة الدمام، و14593 شقة منها 785 شقة بالرياض،و4670 شقة في مكة المكرمة،و8786 شقة في جدة، و262 شقة في الدمام، و189 شقة في الطائف، و490 مكتبًا (جميعها في جدة)، و8 محلات تجارية، و1408 أراضي صناعية(جميعها في الرياض)، ولفت إلى أن 8 مشاريع ما زالت تحت الدراسة.
من جانبه، قدم المهندس محمد بن عبدالله القويحص المدير العام لمكتب القويحص للاستشارات الهندسية ورقة عمل بعنوان «واقع الاسكان بالمملكة والحلول المقترحة»، أكد من خلالها أن الدولة تدخلت في الوقت المناسب للحد من تفاقم أزمة الإسكان ومحاولة السيطرة عليها باعتماد تنفيد 500 الف وحدة سكنية واطلاق برنامج (أرض وقرض)، ولكن من الواضح جدًا ان وزارة الاسكان لن تستطيع حل مشكلة الاسكان بمفردها، حيث ان الطلب على الوحدات السكنية في تنامٍ كبيرٍ، ويكفي للدلالة على ذلك عدد الطلبات لقروض صندوق التنمية العقارية، التي وصلت إلى ما يزيد عن 2 مليون طلب ناهيك عن عدم تقديم شريحة كبيرة من الخاضعين لبرنامج الضمان الاجتماعي لطلب قرض، التي تبلغ حوالي 500 ألف أسرة، نسبة كبيرة منهم لا تملك سكنًا، هذا مع ضرورة الاخذ بالاعتبار ان نسبة كبيرة من السكان من الشباب، الذين سوف يبحثون عن سكن خاص.
وطرح القويحص عددًا من التوصيات، وهي الاسراع في اعتماد الاستراتيجية الوطنية في الاسكان مع وضع آليات واضحة ودقيقة للتنفيذ من خلال جداول زمنية محددة لاهداف وبرامج الاستراتيجية، والاسراع في اعتماد آلية الاستحقاق والاولوية لتوزيع الوحدات السكنية التي أنهت وزارة الاسكان تنفيذها، والبدء في توزيعها على المواطنين المستحقين، بالاضافة الى اعطاء المرونة والصلاحيات لوزارة الاسكان لاستكمال المشاريع الاسكانية المعتمدة دون التقيد بنظام المشتريات مع ضرورة المتابعة والمراقبة، كما ان على الوزارة تطبيق منهجية ادارة المشاريع في مشاريع الاسكان.
واستطرد القويحص توصياته بضرورة ايقاف منح الاراضي بمساحات كبيره للافراد، وقصر المنح على المواطنين الذين يمنحون، وفي حدود ما يلزم للسكن مع توفير البنية التحتية والخدمات، مع الحد من المضاربة على الاراضي الخام، والبحث عن الآليات المناسبة المساعدة في استقرار اسعار الاراضي، ورفع سعر دخل المواطن واطلاق برامج تشجيعية للادخار مع الحد من التضخم، وتشجيع القطاع الخاص المحلي والاجنبي في تنفيذ مشاريع اسكانية (مجمعات او مجاورات سكنية) بتكاليف تتناسب مع دخل شرائح المجتمع المختلفه لأهميهة التحول من التطوير الفردي الي المشاريع الشمولية، وتحويل صندوق التنمية العقاري لبنك اسكان واعادة هيكلته، وقيام الدولة بجباية الزكاة على الاراضي بالاضافة الى تحقيق مبدأ التنمية المستدامة لجميع مناطق المملكة ووضع الخطط والبرامج للهجرة.
واشار القويحص في توصياته الى المعاكسة للمدن الكبرى بما في ذلك تفعيل الاستراتجية العمرانية، والعمل على تنمية المدن المتوسطة والصغرى والقرى وزيادة الاعتمادات البلدية والمشاريع المختلفة لها لتحقيق التنمية السكانية والعمرانية والاقتصادية بها، وتنفيذ ما ورد في خطط التنمية من برامج ومشاريع اسكانية، وتذليل أي عقبات واعادة فتح باب الاقراض للاستثمار في مجال المشاريع السكنية والتجارية، والذي توقف من قبل صندوق التنمية العقارية.
العياف يتوسط الزيد وأبو داهش أثناء الجلسة الثانية الجلسة الثانية: شركات التمويل العقاري والبنوك المحلية لاتغطي متطلبات السوقأكد أسامة بن عبدالله الزيد وكيل وزارة العدل المساعد للتسجيل العيني للعقار، لتتحقق الأهداف المرجوة من تنفيذ نظام التنفيذ على أرض الواقع، لا بد من وضع خطة إستراتيجية شاملة يشارك فيها جميع الجهات المعنية في تنفيذ النظام وتحديد مدة زمنية لتنفيذ هذه الخطة وتهيئة السبل الكفيلة بإنجاحها على الوجه المأمول.
وأشار الزيد خلال ورقة عمل (نظامي الرهن العقاري والتنفيذ) في الجلسة الثانية للمنتدى، التي حملت عنوان (الأنظمة واللوائح العقارية الجديدة) وترأسها الدكتور عبدالعزيز بن خالد العياف رئيس لجنة التنمية بمجلس المنطقة الشرقية، إلى أهمية نظام التنفيذ كونه أحدث تطور مهم في مرفق القضاء السعودي، وأهمية بالغة في تطبيقه.
وتتحدد هذه الأهمية في: وضع الضوابط والآليات المناسبة لتنفيذ الأحكام والقرارات وما يتعلق بها وفق نظام محكم والقضاء على المماطلة في تنفيذ الأحكام القضائية التي قد تحصل بعدم تشريع النظام، والحد من التعدي على حقوق الآخرين بعد إلزام قاضي التنفيذ بها بتنفيذ هذه الأحكام على جميع من يستحق التنفيذ عليه وفق النظام، وتحقيق العدالة بين أفراد المجتمع، بالاضافة الى وضع الضمانات الكفيلة بسرعة اقتضاء الحقوق من المدانين بها جبرا عنهم في حالة رفضهم التنفيذ طوعا واختيارا بطريقة تتناسب مع مقتضيات العصر ومستجدات الزمن.
كما ان النظام يعتبر من الأنظمة التي ترتبط مباشرة بالأنظمة التجارية والاقتصادية وهو ما يسهم في جلب الاستثمارات واستقرارها.
وبين الزيد عدة مباديء أتى بها النظام بصيغته الحالية، تتلخص فيما يلي:
توسيع السندات التنفيذية، حيث أخذ النظام بأوسع المذاهب في السندات التنفيذية، حيث إنه تطرق إلى جملة من السندات التنفيذية شملت ثمانية أنواع من هذه السندات ومن ضمنها الأوراق العادية وهي الإفصاح عن الأموال، حيث كان في الوضع القديم لتنفيذ الأحكام لا يوجد آلية أو إجراءات ذات كفاءة عالية تكفل لنا معرفة ملاءة المدين.
أما في نظام التنفيذ الجديد فقد أوجب على كل جهة مشرفة أو حافظة للأصول تجارية أو مالية أيا كانت أنواعها ثابتة أو منقولة أن تنشئ إدارة خاصة، وتوسيع سلطة قاضي التنفيذ، حيث إنه في نظام المرافعات السابق كان لقاضي التنفيذ بعض من السلطات المحددة في تنفيذ الأحكام, كالحجز على الأموال والحبس وغيرها من السلطات المحددة.
أما نظام التنفيذ الحالي فقد أعطى قاضي التنفيذ سلطات أوسع في التنفيذ (إذا لم ينفذ المدين، أو لم يفصح عن أموال تكفي للوفاء بالدين، وأخيرا خصخصة بعض أعمال التنفيذ، حيث إنه من المزايا التي تعتبر نقلة نوعية في مجال تنفيذ الأحكام التي تهدف إلى الاستفادة المثلى من تطبيقه أن أوجب على وزارة العدل إنشاء وكالة مختصة للتنفيذ تقوم على مهام واضحة ومحددة بالأمور المالية والإدارية.
كما أنه جعل لها حق إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ، وكذلك الاستعانة بشركات للقيام بأعمال التنفيذ تحت إشراف القضاء.
أما الدكتور عبدالوهاب بن سعيد أبو داهش عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية والصناعية بالرياض فقدم ورقة عمل في الجلسة نفسها بعنوان (نظامي التأجير التمويلي والتمويل العقاري) وقال: نظرا لأهمية شركات إعادة التمويل وسجل العقود فان نوعية المؤسسين يجب ان يكونوا من الممولين أو المؤجرين، وليس من المستثمرين أو خليطا من الاثنين معا تجنبا لتعارض المصالح وإيجاد التوازن والاستقلالية المطلوبة التي يجب ان تلعبها تلك الشركات في سوق التمويل العقارية.
وأشار أبو داهش الى ان السوق العقارية يبدو انه لن تنضج إلا بوجود تلك الشركات التي لم تؤسس حتى الآن.
كما ان عدد شركات التمويل العقاري الموجودة الآن ومعها البنوك المحلية بمحافظها الاقراضية لا تكفي لتغطية متطلبات السوق العقارية الضخمة ما يتطلب حث البنوك على انشاء شركات تمويل عقارية ضخمة ومستقلة مع مستثمرين محليين وأجانب وطرحها للعموم خصوصا ان متطلبات رأس المال التأسيسي صغير نسبيا في حدود 200 مليون ريال ما يتوجب اعادة النظر فيه أو تنشيط وتفعيل السوق الثانوية حتى يمكن تدوير أموال الرهن العقاري من خلالها، وإلا سيصبح ذلك عائقا أمام القدرة التمويلية لتلك الشركات، وكذلك تثبطا لها في تحقيق أرباح مجزية.
ولفت أبو داهش الى ان من الأهمية التركيز على الافصاح في العقود بين المؤجر والمستأجر وتفصيل التكاليف بصورة لا تقبل الضبابية على ان تكون العقود باللغة العربية السهلة القابلة للفهم.
ناهيك عن ان تكون طريقة الاحتساب واضحة باللغة العربية، وأن تترك للمؤجر الممول تقييم كفاءة العميل المالية وقيمة العين الأصل في تحدي نسبة الاقراض التي أرى انها يجب ان تتجاوز الـ «70» بالمائة التي نصت عليها اللوائح.
العبداني وبودي و د. الدخيل خلال الجلسة الثالثة الجلسة الثالثة: ارتفاع حجم الطلب على المساكن أبرز التحديات التي تواجه الصندوق استعرض محمد العبداني مدير عام صندوق التنمية العقارية تاريخ تأسيس الصندوق، مشيراً إلى أن صندوق التنمية العقارية تأسس عام 1394 هــ بموجب مرسوم ملكي وبدأ نشاطه في عام 1395هــ بهدف المساهمة في مجال التنمية العقارية التي تعيشها المملكة، وبدأ الصندوق برأس مال 250 مليون ريال، وتضاعف رأس ماله عدة مرات ليصبح الآن 191 ألف مليون ريال، حيث بدأ بتقديم نوعين من القروض(قروض المساكن الخاصة .قروض الاستثمار)، إذ تغطي قروض الصندوق الآن ما يزيد على 4279 مدينة وقرية وهجرة، وصـــل إجمـــالــــي القـــروض التي تمت الموافقة عليها حتى تاريخه (890,503) قرضاً بمبلغ إجمالي وقدره (302,820,892,280) ريالا . وذلك من خلال ( 33 فرعا ومكتبا) في عموم المملكة منها ( 13 ) فرعا، و (20 ) مكتبا.
وعن قروض الاستثمار قال العبداني بأنه قد تم تحديد قيمة قرض الاستثمار بــ 50% من تكلفة المشروع المزمع إنشاؤه وبحد أعلى قدره 15 مليون ريال في بداية الأمر، على أن يتم سدادها على مدى خمس سنوات. وفي عام 1398 هـــ انخفض الحد الأعلى للقرض إلى عشرة ملايين ريال سعودي، وذلك لإتاحة الفرصة لأكبر عدد من المواطنين للاستفادة من هذه القروض، وفي عام 1400 هـــ تم تمديد فترة السداد إلى عشر سنوات، وقد حرص الصندوق على تطبيق مواصفات عالية لتنفيذ المجمعات السكنية والمكتبية التي يمولها، لذلك فإنه يشترط توافر مجموعة من الخدمات والاشتراطات في قروض الاستثمار التي يمولها.
وقال العبداني في ورقة عمل بعنوان (شراكة صندوق التنمية العقاري والقطاع الخاص ) خلال الجلسة الثالثة، التي حملت عنوان (مؤسسات التمويل العقاري والاسكان)، والتي ترأسها رئيس مجلس ادارة مجموعة الدخيل المالية الدكتور عبدالعزيز بن محمد الدخيل، بأنه تم إيقاف هذا البرنامج عام 1415هـــ نتيجة نقص في السيولة المتوافرة لدى الصندوق، وذلك لغرض إعطاء الأولوية للقروض الفردية.
وذكر بأن ابرز التحديات التي تواجه الصندوق هو ارتفاع حجم الطلب على المساكن والحاجة لها، مقابل انخفاض المعروض وانخفاض القدرة على الشراء وارتفاع أسعار الأراضي والحاجة إلى آليات جديدة لحل المشكلة.
وتطرق إلى عدد من برامج الصندوق وأبرزها (برنامج ضامن) الذي يقدم إلى المواطن الذي صدرت له الموافقة على القرض ويرغب بشراء مسكن جاهز البنــاء، ولا تتوافر له السيولة الكافية لشرائه، فيقوم الصندوق بضمانه لدى بائع الـــعقار بقيمة قرض الصندوق بحيث يتم سداد قيمة القرض للبائع بعد اتمام عملية نقل الملكية للمقترض ورهن العقار للصندوق.. موضحا بأن الشروط الواجب توافرها بالعقار والمقترض والبائع تتمثل في ألا يزيد عمر العقار عن عشرين (20) سنة وأن يكون مكتمل البناء وداخـل النطاق العمراني، وألا يكون المبنى المراد شراؤه قد سبق الاقتراض عليه من صندوق التنميــة العقارية، وأن يكون خاليا من العيوب الانشائية.
واشار بأن طلب الحصول على هذا البرنامج يقتصر على الذين صدرت الموافقة على اقراضهم من الصندوق ،وفي حال اذا كان البائع مقترضا من الصندوق فيلزم أن يكون منتظما في الســداد وليس عليه اقساط متأخرة.. وفي حال وجود أكثر من مالك للعقار المراد بيعه يجب إصدار وكالة لأحدهم بالبيع وذكر رقم الآيبان بالوكالة .
وقال بأن قيمة القرض يتم تحديدها حسب الشروط والمواصفات المعتمدة لدى الصندوق وبحد أقصى قدره خمسمائة ألف ريال فقط، يتم سدادها بنظام الاستقطاع الشهري من الراتب أو الحساب البنكي بعد مرور (24) شهرا من تاريخ توقيع عقد الصندوق. ويفرغ العقار باسم المشتري (المقترض ) ويرهن لصالح الصندوق .
ومن برامج الصندوق ــ حسب العدواني ــ برنامج القرض الاضافي: وهو برنامج تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والممول ( بنك أو شركة تمويل عقاري ) يقوم على ضم مبلغ قرض الصندوق إلى مصدر تمويل إضافي من الممول يستطيع بموجبه المواطن شراء منزل بقيمة أعلى من قرض الصندوق أو شراء أرض لإقامة منزل عليها بقرض من الصندوق .. ويستهدف هذا البرنامج جميع المواطنين المتقدمين على طلب قرض الصندوق وصدرت لهم الموافقة على القرض. ويشمل تمويل بغرض تمويل مسكن جاهز .تمويل بغرض شراء أرض للبناء عليها .
وذكر بأن من البرامج أيضا برنامج القرض المعجل، الذي تقوم فكرة هذا القرض على مبالغ تدفع من الدولة تخصص لسداد أرباح القروض التي يحصل عليها المستفيد (المقترض) من الممول (البنك) بما يؤدي من حيث النتيجة إلى حصول المستفيد على قرض حسن بلا فوائد، ويستهدف أصحاب الدخل المتوسط والعالي ممن هم على قائمة الانتظار في قوائم طلب القرض لدى الصندوق، ويطبق هذا القرض لتمويل لغرض تملك مسكن جاهز .وتمويل بغرض بناء مسكن، ويتم سداد القرض المعجل على شكل أقساط شهرية عددها ( 120) قسطا لمدة (10) سنوات، ويتم سداد أرباح القرض من خلال الدولة التي تقوم بسداد أرباح القرض المعجل للممول ( البنك ) دفعة واحدة أو دفعات حسب الاتفاق ... ويلتزم الممول بإعادة الربح المدفوع في حالة تعثر العميل بالسداد.
وفي الورقة الثانية للجلسة نفسها التي حملت عنوان (التمويل العقاري ودوره في تنمية قطاع التطوير العقاري والاسكان) أكد الدكتور بسام بن محمد بودي عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية حصة تمويل الاسكان من الناتج المحلي في المملكة تبلغ 2 بالمائة فيما تبلغ في المانيا 55 بالمائة وفي فرنسا 32 بالمائة .
وقال بودي بأن أسباب انخفاض العرض على طلبات التمويل الإسكاني راجع لكونها محدودة وموجهة لأصحاب الدخول المتوسطة والعالية بسبب انخفاض مستوى دخل الفرد السعودي وبسبب إحجام البنوك عن التوسع في التمويل الإسكاني لعدم وجود البيئة التنظيمية والتشريعية .
واشار بودي الى أن تكلفة المسكن بالنسبة لدخل الفرد السنوي في المملكة يبلغ 18.851 دولار فيما يبلغ في الولايات الامريكية 50.221 دولار لافتا إلى أن إحدى الدراسات الخاصة بالبنوك قالت بأن نظام الرهن العقاري لن يكون له تأثير مباشر وفوري على سوق الاسكان، ولكن بعد وضعه موضع التنفيذ سيساعد في اقناع الافراد (والكيانات) بالدخول اليه، كما ان مواد النظام ــ فيما يبدو ــ تنصب على معالجة الطلب على الاسكان بتسهيل الحصول على التمويل، الا أنها لا تعنى بنقص العرض.
وحول نظام البيع على الخارطة كأحد ادوات التمويل قال بودي بأن المطورين العقاريين يعتمدون على تلك الآلية خلال التنفيذ بحيث يساهم المشتري في تمويل البناء ولكن مع صدور النظام الخاص بالبيع على الخارطة واجه المطورون صعوبة في التأقلم معه إلى جانب أن البنوك السعودية لم تواكب هذا الأمر بتمويل البيع على الخارطة مما حجّم من إمكانية الاستفادة من هذه الأداة .
واختتم بودي ورقته بقوله : اذا لم نتعامل مع موضوع الاسكان بطريقة عملية اقتصادية موضوعية ــ خصوصا في جانب التمويل ــ فستظل المشكلة قائمة لسنوات طويلة.