الرهن العقاري.. الهروب إلى الأمام

في الوقت الذي كنا ننتظر فيه قرارات جذرية لإيقاف ارتفاعات أسعار الأراضي، كفرض الرسوم أو الزكاة على الأراضي البيضاء، أقرّ مجلس الوزراء قبل شهرين نظام الرهن العقاري. والذي يهدف حسب مصدري القانون إلى توفير التمويل اللازم للمستثمرين في مجال التطوير العقاري بالإضافة إلى توفير التمويل للمستهلك النهائي الراغب في تملك مسكن خاص. وبالتالي زيادة المعروض من المساكن من خلال زيادة الاستثمار فيها وزيادة نسبة التملك للمواطنين من خلال توفير السيولة اللازمة لشرائها. ولكن هل هذا ما سيحصل فعلا؟

باختصار، ستؤدي أنظمة الرهن العقاري إلى تقليل المخاطرة على البنوك أو شركات التمويل عند تمويل العقارات، سواء كان ذلك موجها للمستثمرين أو المستهلك النهائي. انخفاض المخاطرة على الممولين سيخفّض من نسبة الفائدة على القرض، فبينما كانت بعض البنوك تقرض المواطن مليون ريال وتستردها مليونين بعد عشرين سنة. قد تنخفض الفائدة بسبب أنظمة الرهن العقاري، وبالتالي يُقرض الممول المواطن مليونا ويستعيدها مليونا ونصف بعد عشرين سنة،

باختصار، ستؤدي أنظمة الرهن العقاري إلى تقليل المخاطرة على البنوك أو شركات التمويل عند تمويل العقارات، سواء كان ذلك موجها للمستثمرين أو المستهلك النهائي.

أو أن المقترض يمكنه اقتراض مبلغ أكبر، فبما أنه كان قادرا على تسديد مليوني ريال خلال عشرين سنة من أجل قرض حجمه مليون ريال، فهو الآن قادر على تسديد المليونين من أجل قرض قيمته مليون وثلاثمئة ألف ريال. هذا يعني أن السيولة بيد المستثمر في تطوير المساكن والسيولة بيد المستهلك ستزداد، وفي ظل سوق يغلب عليه شح الأراضي المصطنع بسبب الاحتكار، فإن ارتفاع السيولة لن يؤدي لارتفاع نسبة التملك، ولكنه سيؤدي لارتفاع أسعار الأراضي. وما دام الفكر السائد بين ملّاك الأراضي هو بيع أقل قدر ممكن من الأراضي بأعلى سعر ممكن، وبما إنه هناك عمليا حالة احتكار لهذه الأراضي فإن تجارها هم المتحكمون في السعر وليس المشتري، لذلك فإن توفر السيولة سيعني أنهم قادرون على بيع مساحات اقل، والحصول على نفس المبلغ الذي يهدفون له، مما يعني فعليا انخفاضا في معروض الأراضي وهو عكس ما يهدف إليه مشرعو نظام الرهن. وهذا الارتفاع سيشمل المستهلك النهائي وسيشمل أيضا المطورين، لأنه لا يمكن للمستثمر تطوير أي مساكن من دون شراء أرض. لا شك أن أنظمة الرهن العقاري لها أهمية كبيرة ويشكل ركنا أساسيا في اقتصادات الدول المتقدمة، ووسيلة فعالة لتحريك السيولة وتحريرها من العقارات وزيادة نسبة التملك بين المواطنين، ولكن في ظل وجود خلل هيكلي في سوق العقار وهو الاحتكار صريح للأراضي البيضاء، فإن سن نظام الرهن العقاري قبل تحرير الأراضي من الاحتكار لن يكون له أي أثر إيجابي، بل قد تكون آثاره السلبية أكثر من الإيجابية، لذلك فإن سن هذا النظام هو شبيه بأغلب الأنظمة والقرارات المتعلقة بحل أزمة الإسكان والتي صدرت خلال السنتين الماضيتين، والتي كانت بالإضافة للرهن العقاري هروبا للأمام بدل مواجهة جوهر مشكلة الإسكان المتمثل باحتكار الأراضي.

عصام الزامل سبتمبر 3, 2012, 10:48 م