كنت قد كتبت مقالاً عن مدى استعداد المطورين لمرحلة ما بعد صدور القوانين التي تنظم العمل في السوق العقاري. والآن، إذا سلمنا بجاهزية المطورين واستعدادهم التام لتلكم المرحلة، وقدرة مؤسسات التمويل وتفاعلها في تقديم التمويل المطلوب، كماً ونوعاً، إضافة إلى تحفيز البنية التحتية للاستثمارات؛ هنالك سؤال يتبادر إلى الأذهان هو "هل هنالك تشريعات تضمن حقوق جميع المتعاملين في السوق؟! وقبل ذلك، ثمة تساؤل عن أهمية وجود تشريعات عقارية؟! وسؤال آخر ما الكيفية التي تتم بها حماية حقوق الجميع؟! كيف يمكن تفادي حدوث تجاوزات في السوق العقاري؟! وهل تحد التشريعات من المضاربات؟ وكيف يحدث التوازن في سوق العقار؟
قد تتبادر بعض التساؤلات حول كيفية تأطير العلاقة بين الملاك والمستأجرين. فما الكيفية التي يمكن بها حماية أصحاب الاستثمارات والمساهمات العقارية من مماطلات المستأجرين في سداد مستحقات الإيجارات وقتما يتجه المستثمر إلى جني ثمار تطويره؟ فكثيرا ما تنعكس مماطلات المستأجرين سلباً على المشاريع التطويرية الجديدة، كعزوف كثير من المستثمرين عن الإنشاء والتعمير خشية الوقوع في مشاكل لا حصر لها تؤدي إلى ضياع حقوقهم واستثماراتهم ودخولهم في نفق من المراجعات التي لا نهاية لها.
أحاول في هذا المقال أن أدلي برؤى تسهم في تحقيق مصالح الجميع.
فبالرغم من كونه أحد أهم أعمدة الاقتصاد الوطني، ووعوده المستقبلية وتوافر الفرص الكبيرة واستقطابه للمدخرات المحلية والتدفقات الأجنبية، إلا أن السوق العقاري يفتقر إلى الأنظمة والتشريعات الواضحة، بالإضافة إلى عدم توفر شركات تطوير عقارية كبيرة، وشح آليات التمويل. وتتمثل أهمية تلك الأنظمة والتشريعات في توفير الحماية للمتعاملين في السوق، ضماناً لحقوق كل الأطراف، مما ينعكس إيجابا في تشجيع المطورين والمستثمرين على الإقدام على المشروعات التطويرية بثقة وحماسٍ. وإن من انعكاسات عدم وجود أنظمة وتشريعات هروب رؤوس الأموال المحلية إلى الخارج، مما يحد من قدرة السوق على الاستفادة من فرص النمو التي يشهدها الاقتصاد السعودي.
هل من ضرورة لوجود تشريعات؟!
يحتاج الاستثمار العقاري، كغيره من الاستثمارات، إلى المتاجرة والنمو تحت مظلة أنظمة وتشريعات واضحة، تنظم العلاقات وتمنع الخلافات التي تنشب من وقت لآخر، بين البائع والمشتري، في سوق يبلغ حجم تعاملاته أكثر من تريليوني ريال. ولا شك في وقوع خلافات في سوق عقار كسوق المملكة، هو في مجمله سوق بيع وشراء الأراضي، إذ أن "السعوديين اكبر مشترين وبائعين للأراضي في العالم" . ولا يخفى على أحد ما قد ينتج عن تلك الخلافات من تكبد أحد الطرفين لخسائر كبيرة. تعمل التشريعات على تنظيم العمل في السوق العقاري من خلال تحديد التطويرات وأماكنها والتراخيص الممنوحة لشركات التطوير. ولكن هل تحد التشريعات من المضاربات في السوق العقارية؟! في البدء، لابد من معرفة آثار المضاربة وانعكاساتها على السوق العقاري. فالمضاربة تؤدي إلى الارتفاع في أسعار العقار. المضاربة عنصر خطير لا يعكس متانة وثقة ومدى صحة السوق بل قد يؤدي إلى نتائج عكسية وضارة بالسوق. لعل السبب في زيادة حدة المضاربات في السوق العقاري يرجع إلى كثرة الدخلاء من غير العقاريين إلى هذه السوق. يسعى أولئك الدخلاء إلى تحقيق أرباح سريعة من خلال عملية تدوير الأراضي عبر مختلف الأشكال من مساهمات عقارية وغيرها. يتوقع أن تؤدي التشريعات إلى انسحاب المضاربين، ومن ثم يصبح الطلب حقيقيا واستثماريا وليس وهميا، وهو ما سيدفع المطورين والعقاريين نحو العودة إلى السوق لتلبية الطلب، ومن ثم تتجه الأسعار إلى الاستقرار. وفي تلك الحالة يتحقق التوازن بين العرض والطلب في سوق العقار.
يتوقع أن تحافظ التشريعات على حقوق كل الأطراف العاملة في السوق من خلال ترسيم الحدود الفاصلة بين حقوق والتزامات كل طرف. فمن الممارسات الشائعة قيام الدخلاء بعمليات احتيال أو نصب، واللجوء إلى بعض الطرق التسويقية الكاذبة التي يذهب ضحيتها المشتري. ومن خلال تنظيم التشريعات للسوق العقاري وحصر العمل في صناعة العقار على العقاريين المختصين، يضيق المجال على المضاربين مما يضطرهم إلى الخروج من سوق العقارات. وتقل بتلك الطريقة الشركات الوهمية وتنحسر المضاربات. عندئذ، يصبح المجال في الشركات العقارية الكبيرة مفتوحاً أمام صغار المساهمين لاستثمار أموالهم ومدخراتهم في مشاريع شركات عقارية متخصصة ذات سجلات تجارية مصادق عليها، وتحت إشراف جهات محددة. بتلك الطريقة، يستطيع كل المساهمين الاطمئنان على أموالهم، والمحافظة عليها من الضياع، وتوفير الجهد والمال اللذين تتطلبهما متابعة أصحاب الشركات الوهمية، وملاحقتهم قضائياً إذا لزم الأمر.
ستجعل الأنظمة والتشريعات من السوق العقارية سوقا مهنية واحترافية، تحوّل العمل العقاري إلى صناعة، سداً للثغور التي يتسلل منها الدخلاء إليه. أضف إلى ذلك، إعطاء التشريعات رؤيةً واضحةً وتشجيعاً للمستثمرين المحليين والأجانب للدخول بشكل أكبر في السوق العقاري السعودي. كما تُوجِدُ الثقة المفقودة بين العقاريين والمصارف من جهة وبين العقاريين والجهات الحكومية من جهة أخرى.
لذلك نرى أن هنالك ضرورة ملحة لإعداد قوانين مفصلة وشاملة لضبط مختلف الجوانب التي تتعلق بالتعاملات في سوق العقار، وتنص على حقوق والتزامات كل الأطراف بما فيها المطور والمشتري وموفر الخدمات. وهنا تجدر الإشارة إلى ضرورة تعاون القطاعين العام والخاص في توفير التشريعات التي تضمن حقوق كل الأطراف، ولست بحاجة لأن أشير إلى تحمل القطاع العام المسئولية الكبيرة في ذلك، حيث إنه القادر على تهيئة البنية التشريعية التي تحكم التعاملات العقارية داخل السوق وتحفز المستثمرين على الإقدام على الاستثمار.
من الواضح أن عدم وجود آلية لحماية المتعاملين سيؤدي إلى فقدان الكثير من رؤوس الأموال، المحلية والوافدة التي تستهدف هذا القطاع, وخاصة في الفترة المقبلة. أود في هذا الخصوص توضيح بعض الآثار التي ستنعكس سلباً على السوق العقارية في حالة عدم وجود الأنظمة والتشريعات:
توقف المشاريع العقارية وفقدان المواطنين فرص التمتع بمنتجات عقارية.
فقدان فرص عمل توجدها التطويرات العقارية.
انخفاض دخول المتعاملين في السوق مما يؤدي إلى التأثير على الطلب الكلي في الاقتصاد.
عدم ظهور شركات عقارية عملاقة.
إحداث حالة من عدم التأكد والمخاطرة الاستثمارية التي تبعد المستثمر المحلي والأجنبي،
ولنأت الآن إلى ماهية التشريعات المطلوبة وكيفية تطبيقها. لعل من أهم الأنظمة والتشريعات التي تحتاجها المرحلة المقبلة ما يلي:
أ. نظام التمويل العقاري.
يستهدف نظام التمويل وضع الإطار الأساسي للتمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية كمؤسسة النقد العربي السعودي، وهيئة السوق المالية في السوق الثانوية، ونظام شركات التمويل. فبعد ضمان حقوقها، يتوقع أن يؤدي قانون التمويل العقاري إلى زيادة مساهمة الشركات والبنوك في التمويل. وبعد فتح أبواب جديدة كتمويل المشاريع على الأراضي المستأجرة، سيقود توفر التمويل إلى الزيادة في عدد المشاريع العقارية. وفي جانب الإسكان، يتوقع أن يتضاعف حجم التمويل السكني. ومن خلال إسهامه في تعزيز الثقة لدى المتعاملين من خلال توفير الحماية لحقوقهم، يساعد قانون التمويل العقاري المؤسسات والأفراد العاملة في المجال العقاري على المزيد من النمو والتقدم، مما يساعد في نضج السوق العقاري.
ب. نظام الرهن العقاري:
دائما ما يتوجب على المطورين إيجاد منتجات عقارية جديدة وبيعها. ولكن يتبادر إلى الأذهان تساؤل حول مدى قدرة العملاء على تحمل تكاليف شراء تلك المنتجات. يتوقع أن يمثل قانون الرهن العقاري قفزة نوعية فيما يخص تمويل بناء المساكن في السعودية وفي تطوير أدوات مالية مرتبطة بالسوق العقاري. كما يتوقع أن يؤدي قانون الرهن العقاري إلى توفير مزيد من الأدوات المالية كالصكوك وسندات الشركات، مما يمكن البنوك السعودية من الاستثمار فيها كبديل عن السندات الحكومية. نود التنويه إلى أن قانون الرهن العقاري لا يحل محل التقييم الدقيق للجدارة الائتمانية للعملاء، فإن تقدير الجدارة الائتمانية يعود إلى البنك لدراسة قدرة العميل على سداد دينه، حالياً ومستقبلياً.
نذكر فيما يلي بعض إيجابيات قانون الرهن العقاري:
يوفر قانون الرهن العقاري الإطار القانوني بالنسبة للقروض العقارية. لذا، فهو ينظم العلاقة بين المؤسسات المالية والمطورين.
يمثل قانون الرهن العقاري ضمانا لحقوق الشركات والبنوك الممولة مما يصب في صالح القطاع.
يؤدي القانون إلى ضخ المزيد من التمويلات العقارية في السوق المحلي عن طريق زيادة مساهمة الشركات والمؤسسات والبنوك الممولة، خاصة بعد ضمان القانون لحقوقها، فيزداد مقدار السيولة في القطاع العقاري، كما يوسع نطاق الفرص المتاحة.
توفير المزيد من خيارات التمويل للشركات المطورة وللمقترضين، مما يساهم في تقدم سوق العقار.
يساهم في توفير المزيد من الشفافية وتعزيز الجاذبية الاستثمارية التي يتمتع بها السوق العقاري المحلي على الصعيدين الإقليمي والعالمي.
زيادة الطلب على العقارات السكنية من خلال تشجيع الكثير من المواطنين الذين يتطلعون لشراء منازل خاصة بهم بدلا من التأجير.
يوفر القانون فرصة للمواطنين للحصول على قروض رهن عقارية وإعطاء قطاع الإسكان دفعة هو بأمس الحاجة إليها. ونقدم في الجزء الثاني رؤى حول كيفية إنفاذ تلك التشريعات وآليات تطبيقها.
