أزمة المساكن واقع حقيقي يمثل هاجسا لقطاعات كبيرة من أفراد المجتمع ، فيما يمثل تحديا للقطاع العقاري الذي يتنازعه الطموح الجامح للإسهام في معالجة الأزمة فيما يقيده غياب التشريعات العقارية المناسبة التي تجعل عمليات الاستثمار العقاري أكثر مرونة وسهولة. عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية والصناعية بالرياض المهندس إياد الدغيثر يقر بأن عدم وجود نظام الرهن العقاري أسهم في تعميق مشكلات القطاع وكان له دور مؤثر في ظهور أزمة السكن ، خاصة في ظل امتناع مؤسسات التمويل عن تقديم أي خدمات أو جهد تمويلي للمستثمرين والمواطنين على السواء. وأكد الدغيثر في حواره مع «اليوم» أن المبالغة في مواصفات الوحدات السكنية أوجد أزمة إسكان ، وأضاف انه إذا لم تحل أزمة الإسكان قريباً فسيكون هناك ارتفاع في الإيجار كاشفاً أن حجم الطلب على المساكن يقدر بنحو 200 ألف وحدة سنوياً ..فإلى الحوار:
* كيف تنظرون لارتفاع وتيرة الجدل حول مساهمة الأزمة الإسكانية في المملكة في ارتفاع مستوى التضخم إلى مستويات قياسية ؟ وهل نحن أمام أزمة إسكان حقيقية؟ - لاشك أن هناك نوعا من الأزمة والتضخم لم تصل بعد لمستويات قياسية و سبب هذه الأزمة ارتفاع مواد البناء وارتفاع أسعار الأراضي ، و كذلك هناك استغلال من قبل كبار تجار العقار حول رفع أسعار منتجات العقار النهائية ، أما حول وجود أزمة إسكان فنعم هناك مؤشرات عن أزمة إسكان حقيقية ويرجع ذلك لعدة أسباب أهمها : ضعف القدرة المادية لدى شريحة كبيرة من السكان على التملك ، وكذلك عدم ملاءمة الوحدات العقارية لرغبات شريحة كبيرة من السكان حيث ان الكثير من المشروعات السكنية تقوم دون دراسات تسويقية تغطي رغبات واحتياجات العملاء ، يضاف لذلك ضعف مؤسسات التمويل عن تلبية احتياجات الأفراد ، ولا يجب إغفال جانب هام لدينا صعوبات في تأمين المسكن الخاص بنا قياسا ببقية دول العالم ، ليس فقط لارتفاع تكاليف الوحدات السكنية ، أو بسبب ارتفاع تكاليف الأرض والبناء ، وإنما لسبب آخر هو المبالغة في مواصفات الوحدات السكنية ،فالمبالغة في اتساع المساحات ، وكثرة الفراغات ، وعناصر ومكونات المسكن - دون الحاجة الفعلية لها - والمسكن الضخم والمواصفات العالية ارتبط في أذهان الكثير بالمكانة الاجتماعية والأهمية الشخصية .
* هل ترون أن قطاع العقار يتجه نحو تحقيق أرقام جديدة قياسية في مستوى إيجارات المساكن ؟
- لا اعتقد أن هناك زيادة أسعار للإيجارات في الأجل القصير ، خاصة بالمكاتب والمعارض التجارية حيث ان تأثير الأزمة الاقتصادية حدّ من نمو وتوسع بعض الشركات ، أما بالنسبة لإيجارات الوحدات السكنية فأعتقد أنها وصلت لمستويات قياسية خلال أعوام 2007 ، 2008 م حيث استغل بعض الملاك ارتفاع أسعار السلع بشكل عام وقام برفع الإيجارات بنسب قد تصل إلى 100بالمائة ، وأتوقع عدم وجود زيادة في الإيجارات في الأجل القصير ، وعلى الرغم من ذلك ما لم تكن هناك حلول جذرية لأزمة الإسكان فستكون هناك زيادات في أسعار الإيجارات في الأجل الطويل . حيث لا تزال هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب في سوق الوحدات السكنية .
* كيف تقيمون تحديد نسبة الزيادة في إيجار المساكن ؟ وما سلبيات وإيجابيات ذلك؟
- أنا من المؤيدين لإصدار مثل هذا القانون وقد تأخر كثيرا وسبقتنا دول كثيرة في إصدار هذا التشريع خاصة بعض الدول الخليجية - وان جاء متأخرا - حيث سنت هذا القانون عندما وصلت الأسعار لمستويات قياسية وبعض الدول سنت قوانين تنظم عمليات استخدام المنافع ومن بينها إيجار الوحدات العقارية والسكنية والتي من شأنها تدفع السوق بشكل عام نحو الاستقرار . ويجب ألا يقتصر الأمر على تنظيم نسبة الزيادة في الوحدات العقارية فقط بل يجب أن تكون هناك قوانين تنظم الزيادة في أسعار مواد البناء وأسعار العقار التي تنعكس بشكل مباشر على سعر الوحدة العقارية .
* ما توقعاتكم لحجم الطلب على المنتجات السكنية العقارية خلال العام الحالي؟ وما توقعاتكم لمستوياته صعودا وانخفاضاً ؟
- يتأثر الطلب على الإسكان بعدد من المحددات أهمها: عدد السكان ، عدد الأسر ، دخل الأسرة ، الدعم الحكومي ، توفر التسهيلات في عملية التمويل .أما بالنسبة لحجم الطلب على المساكن فيقدر بنحو (200) ألف وحدة سنوياً .
ومن المتوقع تزايد الطلب على الإسكان حيث ان هناك شريحة كبيرة من السكان تحت سن 20 عاماً و ستحتاج تلك الشريحة الى توافر الوحدات السكنية خلال المرحلة القادمة ، واعتقد في هذه المرحلة أن المملكة بحاجة إلى شركة وطنية على درجة عالية من الكفاءة يكون لديها الحلول لمواجهة حاجة المجتمع لتوفير المسكن المناسب والميسر وبأسعار في متناول جميع شرائح المجتمع ، ويفضل أن تكون الدولة شريكا رئيسيا لدعم هذا الجانب ، باعتباره من أهم متطلبات الحياة ، قبل تفاقم مشكلة الإسكان.
* كيف ترون تأثيرات تطبيق نظام الرهن العقاري على قطاع التمويل العقاري في المملكة ؟
- السوق السعودية بحاجة ملحة لنظام الرهن العقاري نظرا لوجود أزمة حقيقية في سوق الوحدات السكنية ، بسبب ضعف القدرة المادية لدى شريحة كبيرة من المجتمع السعودي خاصة الشباب ، لاسيما مع الارتفاع المبالغ في أسعار العقارات, وارتفاع تكلفة البناء كذلك, ومن المتوقع أن تتزايد الأزمة في المرحلة القادمة نتيجة عدم قدرة العرض من الوحدات السكنية على تلبية الطلب المتزايد ، بسبب الطلب المكبوت أو المقيد على الوحدات السكنية بسبب ضعف القدرة المادية للأفراد و عدم وجود أنظمة واضحة لضمان حقوق البنوك والشركات الممولة والتي تحتاج إلى ضمانات كافية لاسترداد حقوقها, بعد تجاوز الضمانات التقليدية كالكفالة ونحوها, فليس هناك حل سوى الرهن العقاري ، ونتوقع أن الرهن العقاري ستكون له آثار ايجابية أهمها: تشجيع البنوك وشركات التقسيط العقارية، إتاحة الفرصة لذوي الدخل المتوسط والمحدود لبناء مساكن مستقلة لهم ، يحقق مصلحة مشتركة للأفراد وشركات التمويل وإعطاء دور فعال للقطاع المصرفي للقيام بدوره في حل مشكلة الإسكان . ويوجد تجارب جيدة لهذا النظام في دول كثيرة .
* كيف تنظرون لدور السوق المالية في تطوير القطاع العقاري ودعم برامج التمويل؟
- قطاع التمويل هو المحرك الرئيسي للاقتصاد بشكل عام وقطاع العقار بشكل خاص ، نظرا لحاجة المشروعات العقارية لرأس المال الكبير ( يصل الى مليارات الريالات ) ولن تستطيع أي شركة مهما بلغت قوتها من تشييد مشروعاتها بالاعتماد على رأس مالها فقط بل بحاجة لدعم من المؤسسات المالية وإن اختلفت أشكاله ، فدور الأسواق المالية هنا هو دعم مشروعات التطوير العقاري ( جانب العرض ) ، وفي نفس الوقت البحث عن برامج تمويل وتسهيلات للأفراد لشراء الوحدات العقارية ( جانب الطلب ) أي أن مؤسسات التمويل في الاقتصاديات الحديثة هي اللاعب الرئيسي لسوق العقار (جانبي العرض والطلب ) و حتى تضلع مؤسسات التمويل بدورها بشكل يجب جيدا دعم نظام التمويل العقاري بتنظيم العلاقة بين المؤسسات والشركات العقارية وبين المستفيدين من برامج بناء المساكن وتمليكها بالتقسيط وضمان حقوق كل من الطرفين وإيجاد نصوص نظامية تسهل الاقتراض لتملك المساكن ويجب أن يراعى في هذا النظام أن يكون وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية، مع ضرورة قيام هيئة تشرف على شئون التمويل العقاري لضمان حسن تنفيذ قانونه، ومتابعة نشاطه ورقابته والعمل على تنميته واتخاذ الإجراءات والتدابير التي تكفل كفاءة سوقه والحفاظ على حقوق المتعاملين .
