يعد التثمين العقاري من أهم نقاط العملية العقارية التي تعتبر خطيرة للغاية لأن ممارسة التثمين من جهات غير متخصصة تلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية وتلحق الظلم بعدة اطراف مما يضعف من السوق العقاري، وذلك نتيجة إعطاء السلعة العقارية اثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي وبروز العشوائيات في تحديد القيمة.
وعن واقع عملية السوق العقاري الحالي فيمكن ان نلخصه في النقاط التالية:
@ تمارس كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري دون النظر الى الخبرة او التأهيل، ومع كبر حجم السوق العقاري لم يواكب ذلك الاهتمام بعملية التثمين ولكن تركت للاجتهاد والتقدير الشخصي.
@ غياب الجهات الرقابية على عملية التثمين سواء من وزارة التجارة او الغرفة التجارية.
لم يألف المتعاملون في السوق العقاري اهمية التثمين العقاري ووجود تثمين عادل لكل الاطراف، وان له اصواله وتنظيماته وصيغه المفيدة لجميع الاطراف.
ويدعونا هذا الواقع الى ايجاد الحلول المناسبة لعملية التثمين وقبل ذلك يجب ان نتطرق الى بعض المفاهيم الاساسية في موضوع التثمين.
مهنة خبير التثمين
هي مهنة ممارسة في جميع انحاء العالم وفي انجلترا وامريكا وهو ما يعرف بمصطلح appraisal expert ومعناها ينصب اساسا على مهنية وضع قيمة value للعقارات بقصد تحديد الثمن price والخبير المثمن هو من ذوي الخبرة التي يكتسبها بالممارسة ويكون على دراية تامة بالنواحي الاقتصادية والعلمية والتاريخية والفنية والاجتماعية التي يقوم باستثمارها في خدمة المجتمع وهذا يتطلب ان يكون ذا كيان قانوني.
ووظيفة الخبير هي تقييم الاشياء من واقع طبيعتها.
مستويات خبرات التثمين العقاري
ويمكن تحديد مستويات خبرات التثمين العقاري على النحو التالي:
- التثمين الفردي: وهو ما نمارسه بشكل يومي عن طريق الاصدقاء او المعارف وقد ترتكب اخطاء تكلف غاليا عند عمليات البيع او الشراء.
- تثمين المستثمرين: وهو المستوى الثاني ويمارسه المستثمرون وتعتمد تصرفاتهم وقراراتهم على معلوماتهم عن السوق وعليه فانهم يميلون الى الموضوعية والواقعية فيما يختص بتقييمهم العقار وتعتمد احكامهم بصفة عامة على ما يمكن للعقار ان يبلغه لهم من عائد.
- تثمين وسطاء البيع (سماسرة العقار): وهم يقومون بهذه العملية بشكل يومي فيما يختص بالأملاك العقارية ويعتمد رأيهم على معلوماتهم عن السوق العقاري بصفة عامة وبصفة خاصة عن الانشطة الدائرة بهم وهم لا يتبعون العملية التثمينية.
- تثمين خبراء التثمين العقاري المحترفين: المثمن العقاري هو من يقوم بالتثمين باعتباره مهنيا محترفا يقوم بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوافرة بالسوق، وبجانب البيانات المحاسبة والتحليل الإحصائي يعتمد المثمن أيضا على خبرته حتى يأتي تقرير قيمة العقاري بأسلوب موضوعي.
صفات المثمن العقاري
أما الشروط والصفات والأساسيات الواجب توافرها في الخبير المثمن العقاري، فأبرزها الأخلاق والنزاهة وان يؤدي عملة بعيدا عن اي سلوك مشين او غير اخلاقي او غير قانوني، وان تكون لديه المعرفة والخبرة لإكمال تكليف التثمين بكفاءة، وهناك مواصفات واجب توافرها في المثمن وهي: مستوى تعليمي عال
- معرفة جيدة بالتشريعات والقوانين ذات العلاقة بالسوق العقاري خصوصا تلك التي تطبقها الجهات المعنية بالعقار كالبداية وقوانينها في التقسيمات للأرض والعقارات وكنسبة البناء من العقارات او القضاء والقوانين المتصلة بقانون الإيجار، وقانون التملك.
- المعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتداول ونقل ملكية العقارات بين البائعين والمشترين.
- المعرفة بالمعادلات الحسابية في السوق العقاري إذ أن جزءا كبيرا من الخبرة في تقييم العقار تقوم على أسس حسابية الدخل وسعر المتر أو الفوت في الأراضي.
- المعرفة باختصاصات العقار أو طريقة الاستعانة بالجهات التي تحدد الاختصاص للعقار (كالبلدية) فهناك أنواع من العقارات نذكرها كالسكني والاستثماري والمخازن والصناعي والزراعي والشاليهات، ومن المهم ان يقوم القطاعان العام والخاص بالاتجاه لانشاء معهد مهني متخصص لتخريج الراغبين في السوق العقاري كوسطاء أو خبراء دراية في السوق العقاري، على أن توضع له ضوابط وقوانين لتخريج المهنيين من وسطاء وخبراء دراسة في السوق العقاري أسوة بالأعمال المهنية التي ستعمل لها دورات واختبارات لاجتياز ذلك للحصول على ترخيص لاحتراف المهنة كالمحامين والمهندسين.
- المعرفة بالمؤثرات في السوق العقاري، ونذكر منها باختصار: المؤثرات السياسية المحلية والخارجية، الأوضاع الاقتصادية المحلية، معدلات العرض والطلب، التغيرات التي تطرأ على القوانين والنظم المؤثرة سلبيا أو ايجابيا بالسوق العقاري، والاسواق المنافسة والفرص البديلة (سوق الأسهم) والعلاقة العكسية.
استخدامات التثمين العقاري
وهي متعددة ومنها:
- الحصول على قرض او تعاملات مع البنوك بضمان أملاك وتحديد أعلى قيمة للقرض.
- تحديد قيمة التأمين الذي يجب الحصول عليه لتغطية جزء من قيمة العقار الذي يمكن أن يتعرض للهدم.
- اتخاذ قرارات استثمارية سواء ببيع أملاك أو بالشراء أو بالاحتفاظ بها.
- تقدير قيمة عقار مستغل في مشروع.
- تقدير قيمة عقار من أجل تحديد أنصبة الورثة في التركة العقارية.
عملية التثمين العقاري
وهي تهدف الى جميع وتنظيم وتحليل بيانات السوق للإجابة عن تساؤلات العملاء عن خصائص العقارات وقيمتها وتستخدم الأساليب المحاسبية والاحصائية في التثمين بالاضافة الى اهمية فهم ا لمناخ القانوني الذي تتم فيه التعاملات في سوق العقارات.
وتمر عملية التثمين بالعديد من الخطوات وهي:
- تعريف مشكلة التثمين.
- تخطيط التثمين.
- جمع البيانات الخاصة بالعملية وتحليلها.
- تكوين رأي عن أقصى وأفضل استخدام للعقار المعني.
- تقدير قيمة العقار.
- إعداد التقرير.
أما تعريف مشكلة التثمين: فهي مفتاح عملية التثمين فاذا لم تعرف المشكلة بوضوح فستفقد التحليلات والنتائج المترتبة عليها صلتها بالموضوع، وعليه يجب اتباع الخطوات التالية:
- التعريف بالعقار.
- تحديد حقوق الملكية.
- تحديد تاريخ سريان التثمين.
- تحديد القيمة المراد تقديرها.
- وصف الافتراضات والشروط المقيدة للتثمين.
وفيما يلي تفاصيل ذلك:
فالتعريف بالعقار المراد تثمينه: يتم من خلال التوصيف المادي للعقار: وصف للعقار المراد تثمينه، والتوصيف القانوني للعقار: وهو تحديد موقع العقار على الطبيعة وإعطاء التوصيف القانوني لحدود العقار، وعادة تستخدم الخرائط لتحديد موقع العقار على الأرض مع وجود مقياس رسم لخرائط العقار ووصف للحدود والأبعاد لأركان العقار والملاك، ويتم ذلك من خلال سند عقاري يكون مسجلا عند كاتب العدل وتقرير مساحي يظهر حدود العقار، وإذا لم يوفر العميل هذه المعلومات يجب على الخبير أن يحصل عليها.
بالنسبة لتحديد حقوق ملكية العقار المراد تثمينه: فقد تتأثر قيمة العقار المراد تثمينه بأي عامل يحد من استعماله، ومن أهمها: عقود الإيجار والتراخيص، والحدود المشتركة بين أرضين، وشروط الملكية العقارية وقوانين البناء والإسكان والتشريعات الخاصة بالاستثمار العقاري. وغالبا ما نحصل على المعلومات الخاصة بعقود الايجار والتراخيص من المالك. اما المعلومات الأخرى فنجدها في الهيئات الحكومية، مع مراعاة الحصول على احدث المعلومات والتغيرات المتوقعة او المطلوبة من الهيئات الحكومية مباشرة، وايضا المعلومات المتعلقة بالتشريعات السارية والتغيرات المتوقعة وقت عقد الصفقة مع مقارنة العقارات المشابهة مع العقار موضوع العقد للتأكد من صحة المقارنة، واذا كان العقار مؤجرا قد يكون التثمين عبارة عن تقرير لقيمة الايجار وحقوق المالك والحيازة والايجارية وحقوق المستأجر.
واما تحديد تاريخ سريان التثمين فإن تاريخ التثمين هو التاريخ الذي يصبح فيه تقدير القيمة ساري المفعول، وهو مهم بسبب تغير القيمة فالقيمة تتغير دائما، وفي معظم الحالات يكون تاريخ المفعول هو تاريخ آخر معاينة للعقار قبل اعداد تقرير التثمين.
وحول تحديد القيمة المراد تقريرها: فقد يطلب العميل تثمينا لتقدير أي نوع من الانواع العديدة والمختلفة من القيمة، ومنها قيمة السوق، وقيمة الاستثمار والقيمة الضمنية، والقيمة التأمينية ويمكن بيانها كما يلي:
- قيمة السوق: تعرف (القيمة السوقية) بأنها أعلى سعر ممكن يجب ان يصل اليه العقار في سوق تنافسي مفتوح، وفي ظل جميع الشروط المطلوبة لعقد صفقة عادلة، ويكون لدى كل من البائع والمشتري المعلومات الكاملة.
- قيمة الاستثمار، وهي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر له اهداف استثمارية محددة، وهذه الاهداف قد تكون الحصول على مبلغ دفعة واحدة او تحقيق تدفق نقدي في وقت محدد في المستقبل.
- القيمة الضمنية، وهي القيمة بالنسبة لمشتر معين اعتمادا على دوافع خاصة باحتياجات بعينها وقد يشجع هذا المشتري على دفع قيمة للعقار اكبر من قيمة السوق.
وعلى سبيل المثال: قد يقوم المشتري بدفع قيمة اكبر لعقار اكبر لعقار ملاصق له بسبب القيمة المتزايدة للقيمة الكلية للارض نتيجة لهذا الدمج.
- القيمة التأمينية: وهي تكلفة الاحلال بالنسبة للأجزاء المعرضة للتلف والانهيار في العقار.
- القيمة الدفترية وهي قيمة الاصول التي تظهر في التقارير المالية لمالك العقار وهي تساوي تكلفة الاصول مطروحا منها قيمة الاهلاك، ويؤخد بها في الحسابات المالية.
- القيمة العادلة، هي السعر النقدي الممكن توقعه للعقار بصورة معقولة في عملية بيع عاجلة وفي ظل كل الظروف المطلوبة لتحقيق (بيع عادل) يعني به ان كلا من البائع والمشتري يتصرف بعقلانية وعن علم بدون حاجة ملحة للبيع او الشراء، ويجب على الخبير المثمن ان يقدر السعر النقدي الذي يمكن الحصول عليه عند عرض العقار في السوق المفتوحة لمدة مناسبة ومع الاخذ في الاعتبار نوع العقار واحوال السوق المحلية.
- قيمة التصفية: وهي السعر الذي يجب على المالك ان يقبله اذا كان لزاما ان يباع العقار بعد العرض في السوق المفتوحة لمدة زمنية معقولة.
- تعريفات التكلفة والسعر والقيمة تضمنت التعريفات السابقة اشارات الى التكلفة والسعر والقيمة وفيما يلي مفاهيم المصطلحات الاقتصادية والمحاسبية:
في حالة التثمين العقاري فان التكلفة دائما تعني:
- تكاليف الانشاء.
- تكاليف ادخال تعديلات.
- تكاليف اعادة البناء.
- تكاليف احلال.
وتنقسم التكاليف الى تكاليف ثابتة وهي (التكاليف المباشرة) وتكاليف متغيرة وهي (التكاليف غير المباشرة).
اما التكاليف الثابتة المباشرة فهي التي تتضمن اجور العمال، واثمان المواد الخام، ونفقات المقاول غير المباشرة ومكسبه، في حين ان التكاليف المتغيرة غير المباشرة.تتضمن مصروفات المالك الإدارية وفوائد القروض والرسوم المالية والتأمين وتكاليف الايجار ومن الممكن ان تكون التكلفة دفترية او تكلفة حالية في مجال التثمين العقاري فان السعر هو المبلغ المدفوع وقد يمثل قيمة العقار في السوق وقد لا يمثلها.
- الافتراضات والشروط المقيدة للتثمين: يجب ان يتضمن التقرير البيانات التي تم جمعها وتحليلها والوسائل المستخدمة في التثمين والشروط والافتراضات المقيدة للتثمين ويجب ان يكشف عنها بدقة في مكان واضح من التقرير، وقد تتضمن الافتراضات والشروط التقليدية ما يلي:
- أن يكون العقار في حوزة مالك مسئول وتحت إدارة كفء.
- أن يكون تقدير القيمة معمولا به فقط في تاريخ سريان مفعوله.
- أنه يتم تثمين العقار بالنسبة لأفضل استخدام له.
- ألا تقع على الخبير المثمن أي مسؤولية عن تأثير المسائل القانونية على القيمة إلا فيما يختص بالشروط المكتوبة أو أي أمور أخرى يحددها العميل.
- أن نفترض أن حق الملكية قابل للبيع وأن يكون التوصيف القانوني صحيحا.
- أن نفترض أن القياسات المذكورة في المسح أو الخرائط صحيحة وأن نفترض أيضا الا يكون هناك أي حدود متداخلة مع أرض الغير واعتداء على حقوق الغير.
- أن تستخدم الرسومات والخرائط فقط للمساعدة على تكوين تصور للعقار وليس لأي غرض آخر.
- ان يكون تقسيم وحدود العقار التي يمكن تطبيقها عمليا قد روجعت مع السلطات الحكومية والخبير المثمن ليس مسؤولا عن الأخطاء التي يرتكبها الآخرون.
- ألا يكون هناك عيوب خفية او مواصفات مغايرة بالنسبة للتربة.
- يفترض ان تكون توصيلات المياه والصرف الصحي والكهرباء سليمة وأجهزة التكييف والمصاعد وغيرها من الاجهزة الميكانيكية قابلة للتشغيل.
- يعتمد الخبير المثمن على المعلومات التي يوفرها له الآخرون ممن يعتقد انهم اهل للثقة ولكن لا تقع عليه أي مسؤولية نتيجة لأي خطأ في تلك المعلومات.
- يكون التثمين لصالح العميل فقط ولا يجوز اطلاع الآخرين على محتويات تقرير التثمين.
